Ринок Нерухомості

Останнім часом всі частіше виникають суперечки із приводу можливого прийняття закону про зворотну іпотеку. Суть його в тім, що пенсіонери можуть в обмін на щомісячні або разові виплати закладати квартири під гарантії держави. Вони можуть поступово одержати навіть повну вартість нерухомості, а їхнім спадкоємцям після подальшого продажу банком квартири не дістанеться майже нічого - тільки різниця між сумою кредиту й вартістю квартири.

Про намір внести законопроект про зворотну іпотеку на розгляд у Держдуму наприкінці минулого року заявив член Бюджетного комітету Ради Федерації Олександр Починок.

«Для розрахунку розміру посібника потрібна буде й медэкспертиза, і при цьому людині скажуть, скільки йому залишилося»

Суть механізму в тім, що при укладанні договору нерухомість виступає в ролі застави. Щоб визначити суму кредиту, банк повинен оцінити квартиру потенційного позичальника. У майбутньому квартира буде продана, а якщо банк при цьому не покриє свої витрати по кредиту, то різницю йому доплатить держава. Кредитор одержує щомісячні платежі й до кінця продовжує жити у своїй квартирі.

З одного боку, це здається розумним. Середній розмір пенсії рідко буває вище прожиткового мінімуму й змушує людей похилого віку, особливо позбавлених підтримки близьких, абияк перебиватися. Зате, як правило, у них є квартири, причому в дорогих районах. А ціни на них такі, що в обмін на заставу свого житла людина може одержати солідну доплату - за різним даними, у середньому від тисячі доларів на місяць.

Але є й неприємні моменти. Якщо відняти супутні витрати банку, які ляжуть на плечі пенсіонера, - розрахунково-касове обслуговування, розгляд заявки, оцінку, страховку квартири, страхування титулу власності, - те, імовірно, позичальникові залишиться небагато.

Крім того, спадкоємці зможуть одержати закладену квартиру після смерті власників, якщо виплатять банку застава з відсотками. Інакше житло виставлять на торги і їм дістанеться сума, що залишилася після його продажу й повернення боргу банку. Любові близьких до літніх родичів це не додасть і житлову ситуацію в країні не поліпшить.

Із приводу ще не прийнятого закону розпалюються страсті, і далеко не всі згодні, що він обернеться благом для пенсіонерів. Наприклад, депутат Держдуми Іван Грачов уважає, що основна ідея цього законопроекту - позбавити людей похилого віку свого житла.

«Ця ідея в різних інтерпретаціях живе довгий час, особливо в Москві, де вартість квартир досягає півмільйона - мільйона доларів. Думаю, реалізація цього закону, якщо він буде прийнятий, виллється в те, що пенсіонерів будуть попросту витрушувати з їхніх квартир у короткий термін», - поділився він.

Грачов нагадав, що подібні механізми в муніципалітетах уже є. Власник квартири одержує соціальне обслуговування в обмін на заповіт нерухомості муніципалітету. Такі послуги пропонують і сотні агентств.

Правда, це великий ризик, як і при укладанні договору ренти із приватною особою, оскільки друга сторона може сприяти якнайшвидшому відходу пенсіонера в мир іншої.

«У випадку введення зворотної іпотеки в банків з’явиться інтерес, щоб їхній клієнт, простите, якнайменше жив, щоб не платити йому іпотечні відсотки. Тому я не ризикнув би розвертати пропоновану схему. Вона може погіршити положення малозабезпечених громадян», - уважає депутат.

У тім, що зворотна іпотека не має нічого загального з поліпшенням умов життя громадян, упевнений і віце-президент Міжнародної академії іпотеки й нерухомості Ирина Радченко. Занадто багато питань викликає реалізація майбутнього закону.

«Як банк буде оцінювати квартиру й визначати величину надбавки до пенсії? По ринковій вартості? Але хто дасть гарантії, що на момент смерті його клієнта через кілька років квартира залишиться ліквідної? Тому вартість житла оцінювачі зменшать разу у два», - упевнена вона.

Для розрахунку розміру посібника потрібна буде й медэкспертиза, і при цьому людині скажуть, скільки йому залишилося, що щонайменше неетично.

За словами віце-президента МАИН, навіть для класичної іпотеки в країні не вистачає грошей, кожний другий іпотечний кредит рефінансується на західних ринках. А тому навряд чи для нового експерименту банки знайдуть засоби.

Крім того, нікому не потрібні судові позови зі спадкоємцями, які можуть наполягати на «неосудності» родичів у момент підписання договору.

У банках поки ніяк не реагують на законопроект.

«За станом на сьогоднішній день, коли мова ще йде тільки об можливому внесення законопроекту на розгляд у Держдуму, рано говорити про те, що зворотна іпотека зможе стати продуктом, цікавим для іпотечних банків, - уважає директор по маркетингу спеціалізованого іпотечного банку DeltaCredit Ольга Базанова. - Тут дуже багато питань, з огляду на особливості російського законодавства».