Ринок Нерухомості

Однієї з тенденцій, характерних для ринку нерухомості, є укрупнення заміських проектів. По-перше, після вдалої реалізації деяких об’єктів стало з’ясовуватися, що забудовник готовий до продовження роботи. От на прилягаючих землях і з’явилися другі, треті й наступні черги. По-друге, великі компанії поднабрались сил і досвіду, тому відразу ж заявили про свої масштабні плани. Після терміна «мегапоселок» (він, звичайно, означає всього лише велика кількість будинків) з’явилося й нове поняття - мегапроект.

Працювати в мегаполісі, а жити в приміській зоні, насолоджуючись чистим повітрям і єднанням із природою в комфортних умовах, - що може бути краще! Багато столиць давно перейшли на таку модель життя. Схоже, незабаром це стане можливим і в нас. У найближчі десять років у Московській області зведуть відразу три нових міста - « Рублево-Архангельське», А101 і «Велике Домодедово». За цими чисто комерційними проектами коштують люди, що входять у сотню самих багатих росіян. Інвестором першого виступає « Нафта-Москва», чиїм бенефициаром уважається Сулейман Керимов, другим займається компанія «МАСШТАБ», що створений співвласником «Собинбанка» Сергієм Кириленко. Нарешті, третій проект спільно розвивають Василь Анісімов і Алишер Усманов.

Дистанція величезного розміру
Гигантоманія, властива російському менталітету, давно стала притчею в языцех. Величезні по розмірах палацові ансамблі, грандіозні парки, широкі проспекти наших вулиць і міст завжди шокували іноземних гостей. Мабуть, тільки ринок елітної нерухомості виявляв собою щось протилежне. Протягом останнього років експертами ринку звеличувалися достоїнства клубних будинків і селищ. І раптом - нове віяння: інвестори мають намір будувати не просто великі, а дуже великі «села» для заможних громадян. І як тепер до цього ставитися?

Наталя Ветлугина, керівник аналітичної служби компанії «Нове місто», думає, що поки говорити про виникнення нових комфортних міст рано. Це процес, що займе десятиліття. На прикладі того ж Куркино, нагадує вона, видно, що проект, що починався в 1999 році, тільки зараз здобуває характеристики, що дозволяють там жити. І однаково поки ні про який комфорт мова не йде, тому що поліклініка одна на весь район, а школи дві. Людей, які б хотіли працювати в подібних соціальних установах, небагато. І побут особливо не налагоджений.

Всі новотвори, природно, припускають комплексну забудову - поруч із житловими будинками розташуються дитячі садки, торгові центри, ресторани, медичні центри, бібліотеки, парки й навіть вищі навчальні заклади. Інвестори обіцяють, що жити там буде приємно. Причому якщо в Захарковской заплаві Москви-Ріки замислюється звести місто для заможних людей, те поруч із Домодедово й Видним з’явиться житло, доступне для більшості громадян.

«Багато європейських мегаполісів (Лондон, Париж, Берлін і інші міста) також оточені коттеджными селищами й містами-супутниками, звідки до центра можна швидко добратися, наприклад, залізничним транспортом, - говорить pr-директор агентства нерухомості DOKI Алла Єфремова. - Але в тій же Англії просторий котедж у пригороді обійдеться в багато разів дешевше, ніж невелика квартира в центрі Лондона. Виникнення нових комфортних міст навколо нашої столиці навряд чи приведе до обвалу цін на дороге столичне житло. Думаю, не варто очікувати й повальної втечі з Москви. Попит на заміську нерухомість буде продовжувати рости, а переоцінене московське житло може перетерплювати коректування цін, що вже й відбувається».

Євгеній Іванов, керівник компанії «Садиба», проте, охарактеризував нову тенденцію як унікальну. Для великих фінансово-промислових груп прокладка інженерних комунікацій будь-якої складності й обсягу, забезпечення великих територій новітніми енергосистемами й т.п. не представляє якої-небудь складності. От і виходить «економія на масштабі», причому для всіх учасників процесу. Девелопер заощаджує на етапі оформлення земельної ділянки, на будівельних роботах, при продажі. Покупець же одержує розвинену інфраструктуру, зміст якої обходиться йому дешевше, тому що витрати розкладаються на велику кількість жителів.

Історія для географії
В « Рублево-Архангельськом» на 430 га девелопер розраховує побудувати більше 4,5 млн кв.м об’єктів нерухомості, у тому числі 3 млн кв.м житла. Квартири (площею від 85 до 300 кв.м) у малоповерхових будинках і вілли з великими прилягаючими ділянками. Архітектура будинків розроблена англійською компанією «Джон Томпсон і партнери» і російським архітектурними бюро «Група АРК». До слова, концепція проекту імітує європейське місто, що згодом як би обростає новими районами й культурними центрами. Серце його, стара міцність «Цитадель», буде включати арт-галереї, бутики, а також багатофункціональний культурний центр. «Старе місто» - природне її оточення, де розмістяться пішохідні прогулянкові зони із затишними кафі й ресторанами, а також кільце малоповерхових будинків. Тут же - великий бізнес-парк із офісами, конференц-залами, інтернет-кафе. В «Новому місті», вулиці й алеї якого тягнуться до набережної Москви-Ріки, заплановані школи, дитячі садки, спортивні й освітньо-розвиваючі центри, що перемежовуються малоповерховими житловими будинками. У самому ж престижному місці - у берега Москви-Ріки, у гаях - дорогі вілли.
Проектом передбачений розвитий блок інфраструктурних об’єктів (шкіл, дитячих садків, бізнес-центрів, торгово-розважальних і фізкультурно-оздоровчих установ, гаражів і автостоянок і т.д.). Інвестор заявляє про будівництво близько 100 км внутріміських і районних доріг, а також двох мостів через Москву-Ріку, один із яких буде продовженням споруджуваного транспортного коридору Звенигородське шосе - Новоризьке шосе. Через десять років (саме стільки інвестор відводить на здійснення проекту) населення міста складе 40 тис. чоловік.

Ще більш масштабний проект буде реалізований на Калузькому напрямку. Він названий по позначенню цієї федеральної траси - А101. Строки будівництва становлять 30-35 років. Цей період поділений на чотири етапи, коли освоюватися будуть окремі ділянки, які згодом утворять єдиний містобудівний простір. Ідеєю проекту є об’єднання великої плями забудови єдиною концепцією, створення самодостатнього житлового утворення. Вся територія майбутнього міста умовно поділена на чотири кластери - західний, східний, північний і південний сектори. Калузьке шосе є своєрідною розділовою лінією. Кожний із секторів формується навколо певної якірної ідеї, що є градообразующей і визначає розташування будов. Наприклад, планувальна вісь північного сектора - міський бульвар, тут же будуть зона суспільного призначення й высокоплотная забудова. На сході розташується центральний парк (зона рекреації й місце занять спортом), що об’єднає прилягаючі житлові райони. На заході рельєф ( відіграватипагорби й долини), що і диктує характер забудови: тут планується звести тихі житлові райони й малоповерхові квартали, коттеджные селища. Південні ділянки - навколо селища Яковлево, сіл Ямонтово, Черепово, Евсеево - відведені під забудову малої щільності.

Кожний сектор буде містити в собі ділові, торговельні, розважальні зони. Бізнес-Парку приділяється ділянка поруч із трасою, що дозволить швидко добиратися до Москви або, наприклад, до аеропорту «Внуково». Тут же розташуються центри охорони здоров’я, дозвілля, утворення. На березі озера побудують університет, бібліотеку, спортивний зал. Для підтримки гарної екології нового району крім збереження природного ландшафту передбачене створення нового. Будуть висаджені кущі й дерева, створені лісові масиви й водойми.

Компанія «МАСШТАБ» планує побудувати близько 13 млн кв.м житла й 1,5 млн кв.м комерційної нерухомості. Близько 700 тис. кв.м буде відведене під таунхаусы та інші заміські об’єкти. Якщо ринок буде готів переварити більше, ці обсяги збільшаться. Має бути побудувати біля десяти шкіл, а ще двадцять дитсадків, поліклініки, відділення міліції… Дороги, комунікації, соціальні, культурні об’єкти й інші складові інфраструктури будуть створюватися паралельно з будівництвом житла й ураховувати щорічний приріст населення. Зараз на території Ленінського району проживають 170 тис. чоловік, по закінченні проекту з’являться ще як мінімум 300 тис.

От новий поворот…
Будівництво на території «Коммунарки» - найбільший девелоперский проект у Підмосков’я по обсязі забудови. За ним треба забудова околиць Домодедово групою Coalco (12 млн кв.м зведених площ). Нове місто зрівняємо по масштабах з Оренбургом, Астраханню або Іркутськом. В «Великому Домодедово», що планується побудувати на 3046 га, будуть жити майже полмиллиона людин. За сім років девелопер має намір звести більше 10 млн кв.м житла экономкласса, 800 тис. кв.м елітного житла, стільки ж офісів, 411 тис. торговельних і 750 тис. кв.м готельних площ. Загальний обсяг площ жилою, комерційної нерухомості й соціальної інфраструктури перевищить 13,5 млн кв.м. Генеральний план «Великого Домодедово» передбачає створення дев’яти мікрорайонів мало- і багатоповерхової забудови.

Крім цих проектів можна назвати й «Агаларов Village», що буде розташований на 24-м км Новоризького шосе. По даним Blackwood, загальна площа забудови складе 300 га. На ній розмістяться 35 котеджів за ціною $3-5 млн. У рамках внутрішньої інфраструктури запланований гольф-поле, прогулянкові кінні й пешиеходные маршрути, спортивний центр, пляжний клуб, професійний тир, готель, вертолітні площадки, приватна школа.

«Доліна Козино» - ще один мега-проект, але вже в 14 км від МКАД по Пятницкому шосе. Загальна площа забудови - 524 га. На 421 га буде побудоване близько 200 тис. кв.м малоповерхового житла. Крім житла, на території розташуються кілька клубів: кантрі (площею 4,17 га), тенісний (більше 2 га), водних видів спорту (1,3 га), кінно-спортивний (6 га), а також комерційні будинки.

У найближчому майбутньому інвестиційна компанія SINERGO планує вивести на ринок унікальний житловий комплекс класу de luxe - «Острів Барвиха». Він розташується в 7 км від МКАД на захід від Москви, у заплаві Москви-Ріки. Загальна площа складе 430 га, з яких більше половини буде віддано під інфраструктуру, упоряджені суспільні території. Головна ізюминка - ексклюзивний ландшафтний дизайн, створений провідними англійськими архітекторами.

По загальній думці експертів, поява мегакомплексов варто розглядати як позитивну тенденцію. Але тільки не тому, що вона збіглася з появою федерального проекту «Доступне житло - громадянам Росії». Зрозуміла справа, що мегапроекты насамперед спрямовано на задоволення запитів самих забезпечених громадян. Однак «поворот» госпрограммы й організаторів подібних масштабних забудов у ту саму сторону по-своєму показовий. Все це сприяє розвитку загального житлового ринку.