Ринок Нерухомості

Видавати іпотечні кредити в японських ієнах Банк Москви почав через вісім місяців після оголошення про підготовку цього продукту. Правда, за цей період іпотека в ієнах трохи подешевіла. Оголошені на цьому тижні ставки позик для покупки квартир на вторинному ринку виявилися на полпункта нижче, ніж планувалося: 6-7% річних.

Кредит під мінімальну ставку в 6% річні одержать позичальники, що оплатили не менш 10% вартості житла й доходи, що підтвердили свої, довідкою 2-НДФЛ.

Якщо дохід підтверджується лише довідкою за формою банку, то ставка кредиту автоматично збільшиться на 0,25 процентного пункту. Якщо громадянин оформляє кредит на новобудову, то ставки збільшуються на один процентний пункт. На стільки ж росте відсоток по кредиту при рефінансуванні кредиту (на етапі до оформлення застави на новий банк-заставоутримувач). Ставки також виростають на полпункта, якщо житло здобувається під заставу наявної нерухомості або кредит узятий на будівництво під заставу земельної ділянки.

Поки банк обіцяє видавати кредити в ієнах лише до 15 квітня 2008 р., після чого буде прийматися рішення про продовження терміну дії пропозиції.

Взагалі комісія банку за видачу кредиту становить 1% від суми (максимум $1000), як і для позички в інших валютах. Однак до 15 лютого ця плата знижена до $350. Якщо клієнт прийшов у банк від партнерів, то комісія за видачу взагалі не стягується.

Низька ставка - головна принада для позичальників, зізнаються в банку.

Бери більше
Інший важливий аргумент за кредит в ієнах - можливість зайняти більшу суму й, виходить, купити кращу нерухомість. И. о. директори департаменту іпотечного кредитування Банку Москви В’ячеслав Шаламов приводить такий приклад: родина із щомісячним доходом в 100 000 руб. може взяти іпотечний кредит у рублях під 11% річних на суму до 4 млн руб. на 10 років з умовою внесення 10% власних засобів. В ієнах цій же родині можуть надати до 5,25 млн руб. Таким чином, вона зможе купити житло на 1,250 млн руб. дорожче.

Обмін за свій рахунок
Однак не факт, що обслуговування кредиту в ієнах навіть під 6% річних буде дешевим. Так, при одержанні кредиту в ієнах позичальникові прийде мати втрати на конвертацію. Шаламов пояснює, що видаватися кредит буде «за курсом, установлюваному на міжбанківському ринку», при погашенні кредитів буде діяти курс ЦБ + 0,5%. Всі валютні ризики несе позичальник, попереджає керуючий директор блоку «Роздрібний бізнес» Банку Москви Алла Цытович.

Фінансовий директор компанії «Універсальний фінансовий консультант» Артем Тесль уважає кредити в ієнах вигідними для позичальника: «З огляду на динаміку курсів валют, якби позичальник взяв кредит в ієнах сім років тому, те заощадив би біля третини суми кредиту в порівнянні з доларами».

Більшість експертів нагадують про валютний ризик. Це не виходить, що такий же розмір економії клієнт зможе одержати в майбутньому. «З одного боку, в ієнах позичальник може одержати низьку ставку, з іншого боку - зіштовхується з важкопрогнозованими валютними ризиками», - говорить головний економіст HSBC Bank по Росії й Україні Олександр Морозов. Експерт нагадує, що курс ієни за період з 1995 р. проходив мінімум - 80 ієн за долар - і максимум - 147 ієн. Якби Банк Москви почав видачу кредитів в ієнах, як планував, у травні, під кінець року за рахунок росту курсу ієни до рубля позичальники заплатили б на 5% більше в карбованцевому еквіваленті. Але Тесль нагадує, що у випадку різких змін курсу завжди їсти можливість рефінансувати позичку в іншій валюті.

Начальник відділу аналізу боргових зобов’язань «Ренесанс капіталу» Олексій Моисеев не рекомендує людям, далеким від фінансового ринку, кредитування в японській валюті. «Для більшості кредитувань в ієнах недоцільно - захеджировать ризики для физлица практично неможливо. Цілком імовірне продовження зміцнення ієни до рубля, через що вартість кредиту буде тільки зростати (за минулі півроку курс ієни до долара виріс на 13%, або майже на чверть у річному вирахуванні)», - відзначає Моисеев. А Анатолій Друкарів, директор департаменту іпотечного кредитування «ВТБ 24», рекомендує брати кредит у тій валюті, у якій одержуєш доходи. З ним згодний і Моисеев: «На покупку нерухомості в Росії я б взяв кредит у рублях, тому що зарплату одержую в рублях».

Податки
Тим, хто розраховує на кредит під низьку ставку, не варто забувати й про податки. Якщо ставка по кредиту у валюті нижче 9% річних, то матеріальна вигода від економії на відсотках обкладається 35%-ным податком (до 31 грудня 2007 р. ставка податку була 13%). Провідний юрисконсульт компанії « Фбк-Право» Наталя Рябова пояснює, що з 1 січня 2008 р. економія на відсотках по позикових засобах на будівництво або придбання житла не обкладається податком, але за умови, що одержувач кредиту має право на одержання відповідного майнового відрахування (1 млн руб.). Але ті, хто раніше використовував право на відрахування, повинні платити податок по ставці 35%. Якщо кредит отриманий у банку, то позичальник повинен самостійно сплачувати податок. Шаламов з Банку Москви відзначає, що позичальник може доручити податковий платіж банку.