Ринок Нерухомості

Навіть якщо ви, переборовши всі свої страхи й сумніви, відправилися в банк за іпотечним кредитом і навіть одержали схвалення, це зовсім не означає, що квартира в кредит буде куплена. Досить багато випадків, коли угода зривається, приміром, тому що банк не схвалює обрану вами квартиру. Як цього уникнути?

Одержавши від банку схвалення на достатню суму кредиту, позичальники відправляються переглядати оголошення про продаж квартир на вторинному ринку (при самостійній покупці це робити прийде обов’язково, при роботі з агентством - скоріше у факультативному порядку, але теж прийде). І тільки на цьому етапі багато хто усвідомлюють, що підібрати квартиру, що підходить для покупки на кредитні засоби, непросто. Крім власних побажань, позичальникові доводиться враховувати ті вимоги, які банк і страхова компанія висувають до об’єкта нерухомості, переданої в заставу. Ці вимоги можна розділити на дві категорії: технічні і юридичні. Технічні вимоги в кредитних організацій розрізняються більшою мірою, чим юридичні.

Вимоги до будинку
Почнемо із самого основного, на що прийде звертати увагу при перегляді оголошень, - з розташування, типу, поверховості й віку будинку. Обмовимо, що мова йде переважно про Московський регіон.

Житло повинне бути розташоване в місті або не далі 50 км від нього. Будинок не повинен перебувати в аварійному стані або бути на обліку по постановці на капітальний ремонт, знос або реконструкцію з відселенням. Банк не схвалить квартиру, розташовану в багатоквартирних будинках барачного типу (хоча навряд чи хтось із позичальників поласиться на таке житло) і будинках типу «готельний» і «гуртожиток».

Дерев’яні будинки для іпотеки також не підходять. Фундамент повинен бути залізобетонного, кам’яного або цегельним, а перекриття - металевими, залізобетонними або змішаними. Якщо будинок має дерев’яні перекриття, може встати питання про згоду страхової компанії на даний об’єкт.

Олексій Козьмин, керівник дирекції андеррайтинга страхування майна фізичних осіб і іпотеки страхової групи «Уралсиб», відзначає, що «страхування квартир з дерев’яними перекриттями сполучено з більшим ризиком, чим страхування квартир із залізобетонними перекриттями. У випадку пожежі, наприклад, дерев’яне перекриття може повністю вигоріти й обрушитися, що свідомо несе великий збиток. Однак при іпотечному страхуванні «Уралсиб» не робить різниці між квартирами із залізобетонними й дерев’яними перекриттями, тобто спеціальної згоди компанії на страхування такої квартири не потрібно й страховий тариф не підвищується».

Як правило, набагато простіше одержати схвалення на квартиру в будинку вище шести поверхів. Втім, бувають виключення. Вікторія Щербакова, начальник відділу брокериджу «Кредит Макс», відзначає, що «у випадку якщо мова йде про житловий фонд ЦАО, що ставиться до будівлі початку XX століття, але ліквідному в плані эксклюзивности пропозиції, то банк-кредитор зажадає документ із місцевого органа самоврядування або ДЕЗ про те, що будинок не коштує в планах на знос, реконструкцію або капітальний ремонт із відселенням. Якщо такий документ буде наданий, то на кредитування об’єкта можна розраховувати». Олексій Козьмин підтверджує, що шанси оформити по іпотеці квартиру в старому будинку є: «Варто мати на увазі, що квартири з дерев’яними перекриттями не будуються приблизно з 1940-х років. У Москві це, як правило, дорогі квартири в старих будинках у центрі. Страхуються вони досить рідко. У нашій компанії торік було застраховано п’ять таких квартир».

Багато банків прямо прописують у своїх вимогах до квартир, що не приймають у заставу квартири, розташовані в 5-поверхові панельні/блокових будинках. Російський іпотечний банк і Банк Москви не розглядають їх у принципі, а Райффайзенбанк не схвалить квартири в таких будинках (у Москві, Петербурзі, Московській і Ленінградській областях), побудованих раніше 1975 року.

Як розповів керівник блоку «Іпотечне кредитування» Альфа-Банку Ілля Зибарев, «в Альфа-Банку по Московській області немає обмежень по поверховості будинку, у якому купується квартира по іпотеці. У столиці ми видаємо кредити на покупку квартири в п’ятиповерховому будинку тільки при наявності висновку оцінної компанії про задовільний стан будинку; крім того, будинок не повинен стояти в планах на знос. У цілому об’єкт повинен відповідати вимогам банку».

55,84 Кбеще одна стандартна вимога банків: на кінець періоду кредитування зношування будинку не повинен перевищувати 70%. Тому, як правило, що підходить рік будівлі - не пізніше 1970 або 1975 року.

Заступник голови правління Абсолют Банку Олег Шпаків, відповідаючи на запитання про максимальний вік будинку на момент одержання кредиту, відзначив, що «все залежить від місця розташування й стану будинку. Якщо будинок у гарному стані й не підлягає зносу, розташовується в центральних районах міста, то схвалення банку буде одержати нескладно».
Вимоги до квартири
Тепер про саме житлове приміщення. Квартира повинна мати окремий вхід, кухню й санвузол, тобто не бути кімнатою в коммуналке або часток у квартирі. Житлове приміщення повинне бути підключене до електричних, парових або газових систем опалення, що забезпечує подачу тепла на всю площу житлового приміщення, або мати автономну систему життєзабезпечення. Обов’язкова наявність гарячого (у тому числі з використанням газових систем опалення) і холодного водопостачання ванної кімнати й кухні. Сантехніка, двері, вікна й дахи (для квартир на останніх поверхах) повинні бути справні.

Для квартири у свіжій новобудові відсутність сантехнічного встаткування й внутрішньої обробки на момент її придбання позичальником допускається, якщо незалежний оцінювач підтвердить, що даний об’єкт має середній або високий ступінь ліквідності.

Квартира повинна задовольняти санітарно-технічним нормам по забезпеченню здоров’я й безпеки мешканців і відповідати поэтажному плану БТИ. Якщо житлове приміщення вільного планування, банк зажадає надати погоджений проект квартири.

Серед вимог зустрічаються обмеження по мінімальній площі квартири. Приміром, Банк Москви повідомляє на своєму сайті, що не приймає в заставу квартири в Москві й області з наступними характеристиками: однокімнатні загальною площею менш 32 кв. м двухкомнатные менш 41 кв. м, трикімнатні менш 55 кв. м; у всіх випадках кухня не може бути менш 5,9 кв. м.

Однак, як відомо, існують житло ще меншої площі - квартири готельного типу без повноцінної кухні й санвузла. Вони залучають тільки одним - у цілому більше низкою, у порівнянні з нормальними квартирами, ціною (хоча метр в «гостинках» дуже доріг). Вікторія Щербакова відзначає, що банки не люблять квартири готельного типу. «Об’єкт для кредитування повинен бути ліквідним і відповідати вимогам банку по забезпеченню кредиту. По практиці, тільки Ощадбанк може лояльно розглянути таку квартиру, оскільки основним забезпеченням по кредиту будуть поручителі».

Кирило Суслов відзначає, що «в 2006 році з погляду ліквідності на такі квартири банки давали дозвіл. Як ті ж квартири були б оцінені сьогодні, точно сказати складно, але цілком імовірно, що по них буде відмова в рамках загальної «боротьби за якість застави», пов’язаної з поточною невеликою кризою ліквідності».

Павло Рибаков, начальник керування підтримки продажів Російського іпотечного банку, розповів, що «за узгодженням з банком можна одержати кредит на квартири в будинках зі змішаними перекриттями або малометражні квартири готельного типу. На рішення банку буде впливати місцезнаходження зазначеного об’єкта, наявність інформації про плани на знос удома або на його реконструкцію, а також співвідношення «кредитні/особисті засоби». При цьому умови кредитування будуть стандартними, тобто будуть залежати від розміру первісного внеску й результатів андеррайтинга позичальника».

Коли оголошення відсіяні залежно від типу будинку й характеристик квартири, можна починати дзвонити й дізнаватися, чи підходить даний об’єкт для іпотеки з юридичної точки зору. Які юридичні вимоги до здобувається квартире, що, «Власник» розповість у наступній статті.