Ринок Нерухомості

Як вигідніше здавати котедж: на рік або на добу Новобудови економ-класу - зникаючий вид на ринку Москви Де в Москві знайти доступний гараж? Непрестижний Південь Москви залучає цінами Інвестиції: коли оренда квартири доходнее банку? Що за бариші обіцяють панські хоромы Хорватські вілли по кишені «фірмачам» Всі статті журналу

Придбання звичайної квартири на вторинному ринку в 2007 році не принесло ніяких дивідендів. І навіть не врятувало вкладення від інфляції. Чим порадує інвесторів ринок житлової нерухомості в 2008 році?

За словами Олексія Кудрявцева, керівника аналітичної служби « Миан-Агентство нерухомості», «із закінченням галопуючого росту цін приватний інвестор втратив можливість заробляти гроші «на порожнім місці». Частка інвестиційних покупок скоротилася з 30% до 5%, що істотно вплинуло на обсяг попиту. Проте ринок московської житлової нерухомості залишається інструментом для приватного інвестування». «» інвестори, ЩоВижили - професіонали, вони добре знають, на об’єктах яких категорій і від яких забудовників можуть заробити.
Втім, непрофесіонали поки теж не внакладе. Виручає можливість здачі інвестиційних квартир в оренду. Тетяна Майорова, начальник відділу вторинного житла, відділення «Третьяковское», компанії « Пересвітло-Нерухомість», відзначає, що «орендні ставки щороку ростуть приблизно на 1500-3000 рублів. Сьогодні середня однокімнатна квартира здається за 20 тис. рублів на місяць, двухкомнатная - за 27 тис.».

Хіти сезону
«Профіль» опитав учасників ринку на предмет найбільш дохідних способів інвестування на ринку житлової нерухомості в році, що наступив. Так, Костянтин Ковальов, що управляє партнер компанії Blackwood, упевнений, що найбільший дохід здатні принести об’єкти елітної нерухомості: «Перспективними з погляду інвестицій можна назвати нові проекти, що включають такий формат нерухомості, як апартаменти, що є об’єктом активних інвестицій в усьому світі. Вигідно це й з погляду покупки для наступної здачі в оренду. Апартаменти, як правило, пропонуються з готовою обробкою (іноді й з меблюванням), крім того, у них передбачене сервісне обслуговування, настільки важливе для орендарів. У тому випадку, якщо апартаменти будуть управлятися відомим оператором, їхні власники зможуть здавати їх по ставках, що перевищує среднерыночные. Вигідними можуть бути інвестиції й у лофты, оскільки ріст цін на даний формат також вище ринкового. Варто відзначити, що частки інвестори воліють купувати об’єкти на старті продажів. Останнім часом спостерігається тенденція до переходу в сегмент бізнес-класу, хоча поки вона не носить яскраво вираженого характеру».

Дмитро Таганів, керівник аналітичного відділу корпорації «ІНКОМ», уважає, що не тільки элитка може бути приваблива для інвестора: «Покупцям, що обмірковують покупку нерухомості в інвестиційних цілях (або з метою збереження капіталу), можна порадити здобувати об’єкти нерухомості середнього й високого цінового сегмента. Хоча різниця цін між дешевим і дорогим сегментами сьогодні й не так велика, варто враховувати, що нерухомість - об’єкт довгострокових інвестицій. Житло, що володіє сьогодні середніми споживчими характеристиками, через пару десятків років перейде в розряд або старого, або морально застарілого. Здійснюючи капітальні вкладення грошей, обов’язково потрібно взяти до уваги такі фактори».

Приблизно такої ж думки дотримується й Тетяна Майорова: «Найбільш привабливі сегменти - элит- і бізнес-клас. Найбільший дохід інвестиційним покупцям приносять престижні й ексклюзивні варіанти, квартири, які рідко виставляються на продаж, - наприклад, квартира в знаменитій сталінській висотці або апартаменти в клубному будинку на Сретенском бульварі. Немаловажний і той факт, що здача в оренду квартири бізнес-класу приносить більший дохід. Найменш привабливий - сегмент экономкласса, особливо старе й старе житло».

Втім, фахівці не схильні ігнорувати дешеві квартири. До речі, більшість рядових риэлтеров уважають саме таке житло найбільш ліквідним товаром. Олексій Кудрявцев пояснює ситуацію в такий спосіб: «У сегменті житлової нерухомості приватному інвесторові має сенс вкладати кошти тільки тоді, коли ціна об’єкта на самій початковій стадії сильно відрізняється від ціни зведеного об’єкта. Таким потенціалом, на мій погляд, сьогодні володіють підмосковні многоэтажки. Зберігається тенденція до інвестування в заміське житло й ділянки, тому що динаміка росту цін на об’єкти заміської нерухомості зберігається. Ріст цін обумовив збільшення строку експозиції об’єктів до року й більше (тоді як рік назад середній строк становив не більше 3-6 місяців). Самим вигідним сьогодні можна назвати інвестування в об’єкти экономсегмента заміської нерухомості й у земельні ділянки. По наших прогнозах, у сегментах заміської й комерційної нерухомості під кінець року очікується ріст цін до 40%».
Наталя Тихоновская, що управляє партнер компанії « Миэль-Новобудови», уважає, що «найбільш привабливими з погляду інвестування є масштабні проекти, оскільки в силу своїх конкурентних переваг вони користуються найбільшим попитом і квартири в них дорожчають найшвидшими темпами на ринку. Як інвестиційні об’єкти найчастіше виступають квартири бізнес- і елітного сегмента, житло экономкласса в переважній більшості випадків здобувають для проживання».

Ліквідний перший поверх
Дотепер сектор комерційної нерухомості приносив інвесторам не астрономічну, зате прогнозовану прибутковість на рівні 15-25% річних. Швидше за все, і цього року ситуація не зміниться. У цьому впевнений Олексій Кудрявцев: «Найбільш привабливими з погляду інвестицій сьогодні є вкладення в комерційну нерухомість. Приватним інвесторам раджу звернути увагу на нежитлові приміщення в новобудовах».
Однак не варто забувати, що вкладення в комерційну нерухомість вимагають значних засобів. Сергій Лобанів, директор департаменту керування активами компанії « Миэль-Комерційна нерухомість», уважає, що «мінімальний обсяг коштів, необхідних для входження на ринок, - $500 тис. Найбільш низький поріг входження характерний для об’єктів street-retail, придбання офісної нерухомості обійдеться бажаючої дорожче. Відомі випадки продажу площ поэтажно або невеликими блоками (по 200 кв. м), ціна яких становила біля $1 млн. А к найбільш дорогим сегментам можна віднести торговельні й виробничо-складські проекти, оскільки в столиці вони продаються комплексно. У середньому найбільш дохідні для приватної особи - приміщення на перших поверхах житлових будинків».
Дотепер сектор приносив інвесторам не астрономічну, зате прогнозовану прибутковість на рівні 15-25% річних. Швидше за все, і цього року ситуація не зміниться. У цьому впевнений Олексій Кудрявцев: «Найбільш привабливими з погляду інвестицій сьогодні є вкладення в комерційну нерухомість. Приватним інвесторам раджу звернути увагу на нежитлові приміщення в новобудовах».Однак не варто забувати, що вкладення в комерційну нерухомість вимагають значних засобів. Сергій Лобанів, директор департаменту керування активами компанії « Миэль-Комерційна нерухомість», уважає, що «мінімальний обсяг коштів, необхідних для входження на ринок, - $500 тис. Найбільш низький поріг входження характерний для об’єктів street-retail, придбання офісної нерухомості обійдеться бажаючої дорожче. Відомі випадки продажу площ поэтажно або невеликими блоками (по 200 кв. м), ціна яких становила біля $1 млн. А к найбільш дорогим сегментам можна віднести торговельні й виробничо-складські проекти, оскільки в столиці вони продаються комплексно. У середньому найбільш дохідні для приватної особи - приміщення на перших поверхах житлових будинків».

Про ефективність приватних вкладень у сферу вуличного ритейла згадує й Костянтин Ковальов, відзначаючи, що «особливою популярністю користуються комерційні площі в ЦАО. Також затребуваний серед приватних інвесторів сегмент офісних приміщень, розташованих на перших поверхах житлових будинків. У силу високого попиту на подібні об’єкти й загальний дефіцит пропозиції «маленьких» офісів такі вкладення досить швидко окупаються за рахунок високих ставок оренди. Ціна продажу таких приміщень теж дуже висока, на деякі об’єкти, розташовані в центрі міста (наприклад, перші поверхи житлових особняків), ціна продажу в цей час може доходити до $15-18 тис. за кв. м».

Виміряємо прибутковість у річних
Експерти вважають, що нерухомість - ідеальний об’єкт для довгострокових інвестицій, що приносять найбільший прибуток. Це стосується всіх секторів нерухомості. Наталя Тихоновская говорить, що «нерухомість у Москві доходна в тому випадку, якщо інвестор готовий тримати її як актив від напівроку до 4 років. Прибутковість інвестиційних квартир залежить від об’єкта, у якому вони перебувають, і становить від 20% до 30% річних. Так, вкладення у квартиру в комплексній забудові, розташованої в перспективному районі, принесуть більший дохід, ніж інвестиції в житло в крапковому об’єкті, не забезпеченому необхідної й відповідної за рівнем інфраструктурою або находящемся в менш привабливому для покупців районі».
Експерти вважають, що нерухомість - ідеальний об’єкт для довгострокових інвестицій, що приносять найбільший прибуток. Це стосується всіх секторів нерухомості. Наталя Тихоновская говорить, що «нерухомість у Москві доходна в тому випадку, якщо інвестор готовий тримати її як актив від напівроку до 4 років. Прибутковість інвестиційних квартир залежить від об’єкта, у якому вони перебувають, і становить від 20% до 30% річних. Так, вкладення у квартиру в комплексній забудові, розташованої в перспективному районі, принесуть більший дохід, ніж інвестиції в житло в крапковому об’єкті, не забезпеченому необхідної й відповідної за рівнем інфраструктурою або находящемся в менш привабливому для покупців районі».

На відміну від об’єктів комерційної нерухомості житлові новобудови гарантують швидке повернення вкладень. Як відзначає Тетяна Майорова, «якщо придбати квартиру на етапі котловану, різниця в ціні після здачі будинку держкомісії складе приблизно 20%. На більше пізньому етапі будівництва прибуток від вкладень знижується пропорційно етапу будівництва. На вторинному ринку нерухомості ціни на квартири в престижних житлових будинках бізнес- або элиткласса постійно ростуть, наприклад два місяці назад на продаж була виставлена квартира бізнес-класу в елітному житловому комплексі в центральному районі столиці за $850 тис., що досить швидко знайшла свого покупця. Через два місяці покупець продав квартиру за $1200 тис. У той же час не можна не враховувати й той факт, що з кінця листопада минулого року ціни стали рости навіть у сегменті экономкласса. Сьогодні вартість квартири экономкласса за один-два днів може вирости на суму від $5 тис. до $15 тис.».

А от найбільш довгостроковими є вкладення в комерційну нерухомість. За словами Сергія Лобанова, «сьогодні середня окупність об’єктів для приватних інвестицій у сегменті торговельної нерухомості становить від 6 до
8 років, у той час як офісні приміщення окупаються за 12-15 років. Приміром, при покупці торговельного об’єкта вартістю $10 тис. за квадратний метр його орендна ставка становить у середньому $1200-1800 за «квадрат» у рік. При цьому ринок стабільно росте на 20-25% у рік».

Природно, привабливість того або іншого сегмента необхідно оцінювати окремо для кожного проекту. Однак у цілому найбільш дохідний спосіб інвестування, на думку Костянтина Ковальова, «це покупка квартири на початковому етапі й продаж по закінченні будівництва. Прибутковість при такій схемі становить у середньому 40-50% на вкладені кошти, вона складається із загального росту цін на ринку й подорожчання в процесі будівництва. Здача квартири в оренду забезпечує середньорічну прибутковість порядку 4-5% річних - в елітному сегменті й 5-6% річних - у сегменті экономкласса. Середня прибутковість інвестицій у девелопмент комерційної нерухомості може становити від 15% до 20%, у той час як прибутковість покупки готового об’єкта становить близько 7-13%».