Ринок Нерухомості

Криза іпотечного ринку, що стартував у США, здобуває все більший масштаб, захоплює у свою орбіту нові країни й регіони, проникає в інші сектори економіки. Росія також не залишилася осторонь. Деякі банки змушені були підняти процентні ставки. Але ж ще півроку назад так усе було гарно…

Колишнє й думи
Про недавнє минуле, коли комерційні банки немов наперегони пропонували потенційному покупцеві житла всі нові й нові продукти, тепер можна тільки згадувати.

Але ж іпотека в країні розвивалася так стрімко. Якщо в 2003 році першопрохідниками на цьому напрямку були тільки дві кредитних установи - «Дельтакредит» і « Фора-Банк», то по закінченні чотирьох років у Росії налічувалося 120 банків, які «оптом» пропонували більше п’яти тисяч іпотечних програм.

«За ці роки відбулися корінні перетворення, - розповідає Сергій Гордейко, директор департаменту по роботі з фізичними особами «Росевробанка». - Коли ми починали, розстрочки платежу не перевищували 10 років, а сьогодні видаються кредити на строк у чотири рази більший. Пам’ятаю, що без первісного внеску в 30 відсотків банки не бажали навіть вислухати позичальника, зате потім можна було одержати позику взагалі без «передоплати». Якщо людині виконувалося 50-55 років, то про іпотечний кредит він міг і не згадувати. Сьогодні чимало банків, які готові працювати з позичальниками 60-літнього віку». Так що шістдесят! В «Суднобудівному банку» «сконструйована» програма, по якій вік позичальника на момент закінчення виплат може досягати 85 років.

Із приходом 2007 року почалося саме справжнє полювання за клієнтами. Робилися всі мислимі й немислимі кроки назустріч позичальникам. Навіть коли ціни на житло почали різко підніматися, фінансисти першими затурбувалися про покупця: з’явилися кредити без первісного внеску, кардинально змінилася швидкість розгляду заявок, скоротився комплект необхідних документів, у деяких установах дозволялося підтверджувати «сірі» доходи довідкою у вільній формі. Під заставу наявної нерухомості пропонувалися кредити на будь-які потреби. Нарешті, акції й знижки лилися безперервним потоком. Іпотека стала доступна навіть людям із пропискою в іншому місті. Уперше в історії російського кредитування банки стали так лояльні до позичальників.

«Півроку назад у Росії була сама вигідна іпотека у світі! - із захватом вимовляє Ирина Радченко, генеральний директор компанії « Лаурел-Іпотека». - Комусь, звичайно, і 10-11 відсотків здавалися надто високими! Але якщо врахувати, що інфляція в країні становить 8-9% у рік, то стає зрозумілим, на які низькі прибутки йшли фінансисти. При цьому банки сильно ризикували: нерідко обслуговувалися клієнти, які не мали ні кредитних історій, ні довідок про доходи. Ну де ще, скажіть мені, можна було знайти такі умови?»

Але навіть такі, здавалося б, ідеальні умови, не змогли залучити всіх клієнтів, що бідують у житло. По двох причинах. Половина з них, у силу низьких зарплат, не могла й помыслить про позику. Інша половина не встигала скористатися іпотекою тільки тому, що квартири, що виставляються на продаж, відразу викуплялися за готівку. Попит на ринку нерухомості в кілька разів перевищував пропозицію. От і вийшло, що за останні кілька років банками було видано тільки 800 тисяч кредитів. Крапля в море, якщо врахувати, що в долі ВВП ця сума не дотягла навіть до одного відсотка. Майже сто мільйонів чоловік продовжують чекати кращих днів. У той час як у країнах колишнього соцтабору - Угорщини й Словаччини - половина громадян встигли вирішити свої житлові проблеми за допомогою іпотеки, не говорячи про цивілізований Європі й Америці.

І все-таки іпотечне майбутнє Росії представлялося райдужним. Якби не «шторм», що прийшов, звідки його зовсім не чекали. У США нежданно-негаданно вибухнула криза іпотеки. У працівників іпотечного ринку навіть з’явився жарт: мов, гуляла-те Америка, а гірке похмілля наступило у всій Європі…

«Подарунок» через океан
Тепер же самі американці не приховують, що криза, здавалося б, десятиліттями відпрацьованої системи кредитування пов’язаний з безконтрольним підвищенням привабливості програм. І в першу чергу це пов’язане з тим, що фінансисти призивали користуватися іпотекою, так сказати, малозабезпечені верстви населення. Ну не чи парадокс, коли цілком комфортне житло, причому по найнижчих ставках (2-3%!) пропонувалося купити в кредит навіть тим, хто одержував допомогу з безробіття? Як виразився Олександр Егоров, заступник голови правління « Газпромбанк-Іпотека», за океаном розгорнулася боротьба за саму неблагонадійну аудиторію, що навіть по скромних підрахунках становила не більше 5% від усього населення Америки.

«Така доступність досягалася штучними шляхами, - доповнює Володимир Пономарів, голова Ради Національної Асоціації учасників іпотечного ринку (НАУИР). - Для цього істотно занижувалися процентні ставки. Справа в тому, що банки не несли довгострокових ризиків - кредити рефінансувалися (продавалися) у перший же місяць після видачі. Така політика, поки на нерухомість спостерігався ріст цін, створювала ілюзію благополуччя».
Але як тільки ціни почали падати, природно, ставало збитковим і житло, що перебуває в заставі. Щоб виправити положення, банки постаралися збільшити ставки. Так не отут-те було. У позичальників не виявилося таких грошей. І тепер уже неліквідні квартири без жалю залишалися на піклування іпотечного кредитора. Америка не Росія, ринок нерухомості розвивався десятиліттями, благо можна було б вибрати житло подешевше, а те й зовсім переселитися до друзів або родичів. Принаймні, на сьогоднішній день у Штатах більше одного мільйона квартир залишаються порожніми, ціни на них знижуються, банки залишаються з неліквідною заставою.

До честі американців, треба помітити, що вони мужньо прийнялися за усунення причин кризи. При ФБР заснували департамент по боротьбі із шахрайством. Адже були випадки, коли самі хитрі клієнти в один день обходили кілька банків і в усіх одержували кредити. Уряд зобов’язався допомогти чесним громадянам, хто брав іпотеку, справді маючи потребу в житло. Та й банки затурбувалися власною ліквідністю. В один раз були скасовані всі «екзотичні» кредити. Кількість програм скоротилося вдвічі. Прогнозується, що й обсяг іпотечних позик протягом року зменшиться у два рази - з $3,8 до $1,8 трлн.

І відгукнулося, і гукнулося
Одні експерти висловлюють думку, що Америці на подолання кризи буде потрібно від 3 до 6 місяців. Песимісти відводять два роки. Але нам-те що? Так поки, властиво, нічого. Якщо не вважати, що кожна друга іпотечна позика в Росії виданий іноземним банком. Вітчизняні кредитні структури під невеликий відсоток залучають на ринок іпотеки закордонний капітал і, накинувши свій «інтерес», видають засобу позичальникам. Цілком природно, що якщо в «материнських» західних структур починаються проблеми, то з’являться вони й у нас. Імпортерам тепер не до закачивания грошей в іпотеку Росії. У результаті складається ситуація, коли на ринку немає вільних засобів, які б могли направлятися або на будівництво житла, або на випуск цінних паперів. Уже сьогодні деякі ніколи успішні московські банки зазнають чималих труднощів з видачею кредитів. Як результат - забудовники, які також користуються послугами іпотечних банків, залишилися без фінансового підживлення, на риэлторском ринку розвалюються приватні угоди, у тартарары летять задатки за квартири.

На думку деяких експертів, американська криза відіб’ється на невеликих російських банках, які вели ліберальну політику й видали багато іпотечних засобів по нестандартних умовах. Наприклад, коли позичальники одержували рублі й валюту без першого внеску або довідки про доходи. Як наслідок, такі організації, щоб залишитися на плаву, будуть або посилювати ставку по кредитах, або зовсім прикриють «іпотечний портфель». У противному випадку понесуть серйозні збитки або попросту збанкрутують. Інша сторона іпотечної кризи позначиться на діяльності риэлторов, які, швидше за все, не стануть мати справу з невеликими банками. Вони знайдуть більше надійних партнерів.

До речі, на думку Валерія Горячова, експерта «Росевробанка», процентні ставки для іпотечних позичальників у великих кредитних організаціях можуть і зовсім не мінятися. Все залежить від довіри іноземних інвесторів до того або іншого вітчизняного банку. Якщо співробітництво надійно й успішно триває протягом довгого років, то відсоток закордонних запозичень не зміниться. Відповідно на колишньому рівні залишаться й процентні ставки для рядових позичальників. По-друге, і в запозичень є межа. По оцінках фінансистів з Банку Росії, середній відсоток по всіх притягнутих засобах склав 15,4%. Банкам, борги яких не перевищили 20%, під силу впоратися з будь-якою кризою, а от тим, хто перебрав, прийде хоробро.

За прогнозами оптимістів, цілком можливо, що євро й долари все-таки будуть надходити в Росію, але вже не такими «дешевими», як раніше. Передбачається, що ставки підвищаться на 2-4%, і досягнуть 13-15. По уточненню Володимира Пономарева, найчастіше в нас користуються іпотекою люди небагаті, котрим із працею давалися виплати по 10-11%-ным позикам. Підвищена ставка половині з них виявиться вже не під силу. Подорожчання «імпортних» грошей приведе до того, що банки посилять умови кредитування для своїх корпоративних позичальників - будівельних організацій. У результаті й без того безмірні ціни на житло можуть знову поповзти нагору.

Шляхи виходу
Хоча, по даним ВЦИОМ, у Росії більше 70% опитаних громадян іпотечний кредит не тільки не брали, але й брати не планують. Але, проте, іпотечний ринок продовжує заповнюватися. Якщо в 2005 р. обсяг виданих позик збільшився в 3 рази, то вже в 2006-м - в 4,4.

І що саме цікаве, серед позичальників усе менше тих клієнтів, які намагаються погасити кредит достроково. Цей факт говорить про те, що в країні з’являється усе більше людей, для кого квартира не черговий інвестиційний проект, а надійний дах над головою.
А Олександр Козаків, голова комітету із секьюритизации НАУИР, упевнений, що заокеанська криза зіграла до того ж саму позитивну роль у розвитку кредитування в Росії. Якщо порівнювати положення, то в області іпотеки наша країна відстає від Америки на 25-30 років. Тому якщо взяти на озброєння негативний досвід і зробити правильні висновки, то криза подібного масштабу в Росії не трапиться. Втім, деякі експерти вважають, що «загравання» з вітчизняними клієнтами тільки починалося, і добре, що не поширилося повсюдно. У той же час проводився більше строгий андеррайтинг позичальників. Другий плюс у тім, що на російському іпотечному ринку виявилися дуже відповідальні платники, і шахраїв можна перерахувати по пальцях. За даними статистики, обсяг простроченої заборгованості по іпотеці не досягає 1%. У той час як на ринку споживчого кредитування громадяни заборгували банкам більше двох відсотків, а в окремих банках розмір прострочених позик досяг загрозливих розмірів - більше п’ятої частини виданих грошей.

«У сформованій ситуації не банківські ставки потрібно зменшувати, а шукати шляхи для зниження цін на житло, - упевнений Володимир Пономарів. - Мова повинна вестися про те, як, наприклад, правильно визначити малозабезпечені верстви населення й виділити їм субсидії на придбання квартир? Яким способом стимулювати забудовників, щоб вони штучно не завищували ціни? Як домогтися пільг на енергоносії? Як знизити ціни на землю, інженерну інфраструктуру, будматеріали?» Позитивне рішення цих питань помітно знизить ціну квадратного метра.

Звичайно, заокеанські засоби не єдині й навіть не головні, за рахунок яких функціонують вітчизняні банки. Адже на їхніх рахунках також акумулюються внески громадян, використовуються гроші юридичних осіб. Але цього мало, треба шукати й інших інвесторів. Наприклад, розглядається пропозиція залучати до іпотеки нагромадження Пенсійного й іншого фондів.

Банки, які входять до числа лідерів ринку, як і раніше впевнено продовжують працювати з позичальниками. І обсяги кредитування тільки ростуть.