Ринок Нерухомості

Містячи кредитний договір на іпотеку, позичальник завжди думає про гарний - про новосілля, про приємні турботи по облаштованості будинку. У банку ж про всякий випадок очікують гіршого й прикидають, як повернути свої гроші, якщо позичальник виявиться не в змозі погасити кредит. Така вуж у них робота. Якщо не убезпечити себе від можливих ризиків, у кризовій ситуації банк залишиться без грошей, а його співробітники - без роботи. Саме так трапилося восени в США.

Кожної, хто бере кредит, не застрахований від неприємностей або нещасть. Можна потрапити в аварію, злягти з інфарктом, виявитися в лікарні на кілька місяців, стати інвалідом. Зрозуміло, що в такій ситуації не кожний зуміє витримувати графіка платежів по кредиту. Трапляється й непоправне: людина гине або вмирає з якої-небудь причини. Його родина залишається один на один з банком, у якому закладена квартира.

Дорога страховка до нещастя
Ці випадки найтрагічніші, але в той же час найменш проблематичні з погляду наслідків, оскільки саме такі ситуації передбачає страховка, що позичальник оформляє одночасно із кредитом. Виплати по ній здійснюються головним чином на користь банку. Тільки якщо залишок боргу до моменту настання страхового відшкодування виявиться менше суми покладеної страхової премії, різницю видадуть позичальникові.

У випадку смерті або втрати працездатності (зовсім або на тривалий строк) страхова компанія зобов’язується виплатити банку залишок його боргу або частина цього боргу (якщо втрата працездатності буде визнана тимчасовий і через якийсь строк позичальник зможе гасити кредит самостійно). Квартира, відповідно, залишається у власності позичальника або його родини. «Страховка дозволяє захистити майнові інтереси всіх учасників іпотечної угоди: і кредитора, і позичальника (созаемщика, якщо він є), і поручителя, і членів їхніх родин», - коментує начальник відділу центра комплексного страхування фінансових ризиків компанії РОСЯНО Віталій Ус.
До речі, деякі банки йдуть далі - вимагають застрахувати життя й здоров’я не тільки позичальника, але й всіх членів його родини - дружини й дітей. Адже трапся з ними серйозні неприємності, у позичальника неминуче виникнуть проблеми із грошима.

Якщо лихо скоїлося із квартирою, наприклад відбулася сильна пожежа, матеріальне становище позичальника теж може постраждати. Але й отут прийде на допомогу страховка. «Відповідно до законодавства про іпотеку, нерухоме майно, що є предметом застави, обов’язково страхується від ризику втрати (загибелі) або ушкодження», - роз’ясняє В. Ус. Страхова компанія погасить залишок боргу банку замість позичальника. Звичайно, на попелище не дуже хочеться радуватися за банк, що не програє й у таких обставинах. Позичальникові при цьому ніхто страховку не виплатить. Але залишитися в розбитого корита із кредитом на шиї було б набагато сумніше.

Роби раз
Щоб одержати страхову виплату, варто звернутися в страхову компанію із заявою про те, що наступив страховий випадок. Зрозуміло, буде потрібно пред’явити документи, що підтверджують, що у вас дійсно відбулося нещастя й що воно входить у перелік страхових випадків, зазначених у договорі. Із цих документів повинне бути ясно, який розмір збитку. Перелік документів визначається в договорі страхування.

«Страхова виплата по майновому страхуванню виробляється в розмірі понесеного збитку, по особистому страхуванню - у розмірі встановленої страхової суми», - уточнює В. Ус. Страхова компанія переводить банку гроші в рахунок боргу позичальника на підставі довідки, у якій зазначений розмір його кредитних зобов’язань.
Якщо позичальник не зумів надати страхової компанії всі необхідні документи, страховки йому не видать. Правда, якщо бракує документів, на основі яких розраховується сума збитку, реально розраховувати на якусь усереднену суму страхової виплати, певну фахівцями страхової компанії.

У договорі вказуються й інші обставини, при яких виплати по страховці не світять. Наприклад, якщо виявиться навмисний обман страхової компанії при укладанні договору: надання недостовірних відомостей про застраховану особу, підроблених документів про стан здоров’я або про нерухомість, особливо про перепланування, будівельні роботи, наявні претензії, позовах з боку третіх осіб і т.п.

Перш ніж виплатити гроші, страхова компанія ретельно перевірить обґрунтованість заяви - чи дійсно страхувальник зазнав збитків і чи правда на відшкодування збитку буде потрібно зазначена їм сума.

Точно так само страховка повинна відшкодувати збиток у випадку руйнування будинку. Компанія РОСЯНО, приміром, вносить у страховий договір навіть такий ризик, як заподіяння матеріального збитку при падінні на ваш будинок літального апарата - безпосереднім впливом корпуса або частин корпуса літального апарата, вантажами або іншими предметами, що падають із літального апарата, а також впливом повітряно-ударної хвилі, викликаної рухом літального апарата при падінні.
Звичайно, усього не врахуєш, тому в кожному страховому договорі найдеться пункт об форс-мажорі, при настанні якого розраховувати на компенсацію збитку не доводиться. За наслідки влучення метеорита, що випадково залетіла балістичної ракети або навала термітів-мутантів, що пожирають монолітні стіни, страхова компанія відповідати не збирається.

На жаль, від всіх напастей не застрахуєшся. Занедужує якщо не сам позичальник, те його батьки, улюблений племінник; виникають проблеми з роботою в позичальника або його чоловіка. Життя, на жаль, буває винахідлива й щедра на неприємні сюрпризи. Отже, виникли проблеми з погашенням кредиту.

У такій ситуації головне - не паниковать. Є кілька моментів, які варто пам’ятати. У багатьох випадках банки з розумінням ставляться до проблем своїх клієнтів, але тільки якщо ті повідомляють про виниклі труднощі швидко й чесно. «Насамперед позичальник повинен сповістити банк про проблеми, - пояснює заступник голови правління банку «Хоум кредит» Володимир Гасяк. - У цьому випадку його дії будуть характеризуватися як затримка платежу, а не як відмова від кредитних зобов’язань».

Краще гірка, але правда
На практиці швидше за все виявиться, що ваші проблеми нікого особливо не хвилюють. Повідомлення про те, що платіж не буде внесений у строк по який би те не було причині, якщо вона не вважається страховим випадком, може викликати в банківського клерка й бурю обурення, і мляве напуття постаратися знайти засоби й не затримувати виплату. Це що стосується прострочення одного платежу.

Коли мова йде про неплатежі по іпотечному кредиті, банки реагують не в приклад гостріше, ніж у випадках зі споживчими кредитами. Якщо останні припустимо майже безкарно «динамить» по півроку, то стосовно іпотеки це не пройде. Терпіння банку лопається вже через три-чотири місяці, адже в нього на руках сильний козир - право на реалізацію закладеної нерухомості.

«При позитивній кредитній історії ми готові розглянути заява позичальника про відстрочку виплат платежів по основному боргу на строк до шести місяців», - коментує начальник відділу споживчого й іпотечного кредитування Сведбанка Анита Берзиня. Це найпоширеніший варіант: позичальник на період своїх труднощів одержують дозвіл гасити лише відсотки. Далі він або вносить пропущені платежі в застережений з банком строк, або реструктуризирует свій борг - збільшує розмір щомісячних внесків або продляє строк погашення.
«Рішення про реструктуризацію боргу приймається індивідуально, - відзначає В. Гасяк. - У кожному конкретному випадку банк виявляє потенційні можливості поновлення оплати й пропонує графіка виплат. Банківська практика показує, що найчастіше строк реструктуризації не перевищує напівроку».

Шляхи, які ми вибираємо
Головне, щоб фінансова криза не переросла в кризу довіри з боку банку. Клієнт уже значний строк затримує виплати по кредиту? Швидше за все потурання не дадуть. Банк вправі відмовити у відстрочці, якщо його фахівці сильно сумніваються в тім, що клієнт поправить свої фінансові справи не пізніше чим через півроку. Крім цього не кожний банк практикує розстрочку або відстрочку платежів. Може статися, що чекати довше двох-трьох місяців кредитор не захоче.

При виникненні фінансових утруднень дуже важливо тверезо оцінити масштаб проблеми: прикинути, наскільки затягнеться ваш особистий дефолт, чесно зізнатися самому собі - це несподіваний збіг обставин або закономірний результат відносини до життя? Залежно від висновків потрібно вибирати один із двох можливих шляхів.
Якщо ви впевнені, що проблеми короткостроков і розв’язувані, не страшно пропустити платежі пари раз. При цьому спробуйте домовитися з банком: якщо кредитна історія у вас гарна, на парі місяців неплатежів, видимо, подивляться крізь пальці. «При необхідності наш клієнт у письмовому виді пояснює причини своєї неплатоспроможності, тоді сторони спільно намагаються знайти компромісне рішення, вигідне всім учасникам», - пояснює керівник блоку «Іпотечне кредитування» Альфа-банку Ілля Зибарев.

Інший варіант - пустити справа на самоплив. З банку подзвонять або напишуть, щоб з’ясувати, що трапилося, але за два місяці до цього, імовірно, не дійде. Безумовно, потім прийде внести всі пропущені платежі з урахуванням пені й нарахованих штрафів. Так що в подібній ситуації кожний діє згідно своїм звичкам - надходить за правилами, установленим кредитним договором, або сподівається на «либонь».

Якщо проблеми носять затяжний характер, а позичальник не впевнений, що зуміє швидко відновити свою платоспроможність, краще максимально швидко повідомити банк про сформовану ситуацію. Там у першу чергу запропонують самостійно продати закладене житло, щоб повернути залишок боргу. Дозвіл про продаж, як правило, оформляють без затримок, можуть навіть допомогти продати квартиру через «свою» риэлторскую компанію.
Банк зацікавлений у якнайшвидшому поверненні своїх грошей, щоб у портфелі не «завис» неякісний кредит. Позичальникові теж невигідно тягти із продажем застави, оскільки борг щодня росте через штрафні санкції. Крім того, займаючись продажем житла самостійно, власник квартири виручить за неї більшу суму, чим банк при реалізації застави.

До речі, у банках звичайно цінують щиросерде визнання й готовність клієнта піти назустріч, тим самим рятуючи кредитора від турбот з реалізацією застави через суд. Розстаючись полюбовно, такому клієнтові запропонують повернутися, якщо його фінансове становище поправиться, і одержати іпотечний кредит знову. «У нас був випадок, коли позичальник зрозумів, що не вдасться погасити більшу суму кредиту, продав квартиру й відразу прийшов у банк за іпотечним кредитом поменше», - розповідає заступник керівника центра іпотечного кредитування Абсолют-Банку Олена Вороніна.

Бігати від банку - себе карати
Однак не всі клієнти у важкій ситуації проявляють відповідальність. Хоча іпотечних позичальників відрізняє висока свідомість, у критичній ситуації деякі втрачають голову й роблять дурості. «До злісних неплатників банки відносять людей, які довгий час не виходять на в’язок з банком, не виконують даних ними обіцянок, надають помилкову інформацію, а також не зацікавлені в оперативному рішенні проблем», - перераховує В. Гасяк.

Відразу попередимо: ховатися від банку в цьому випадку - тупикова колія. Виждавши кілька місяців і не одержавши від клієнта зрозумілого пояснення із приводу неплатежів, банк подасть на нього в суд. А там уже винесуть рішення про реалізацію застави в рахунок погашення заборгованості.

Крім чисто морального дискомфорту від відвідування суду й малоприємного спілкування із судовими приставами злісний неплатник разом зі своїм житлом втратить і пристойну частину його вартості.

«Якщо банк займається реалізацією нерухомості, то вона продається за ліквідаційною ціною, що, як правило, на 20-30% нижче ринкової», - підкреслює А. Берзиня. Відповідно, власник квартири одержить на руки різницю між сумою боргу банку й вирученої від продажу квартири сумою, що набагато менше, ніж у тому випадку, якби він займався реалізацією самостійно. Якщо при такому розкладі йому взагалі хоч щось дістанеться… До того ж кредитна історія буде непоправно зіпсована - взяти новий іпотечний кредит потім буде практично неможливо.

Ольга Базанова
Директор по маркетингу Дельтакредит банку:
Якщо іпотечний позичальник не має можливості внести в строк платіж на погашення кредиту, йому варто відразу сповістити про це банку. Ми розуміємо, що в житті може трапитися всяке, тому готові працювати з кожним клієнтом, оказавшимся в складній фінансовій ситуації. Головне, щоб він активно співробітничав з нами в пошуку взаємовигідного виходу. Універсального способу рішення проблеми немає: у кожному випадку розробляється персональний план дій, що залежить від таких факторів, як кредитні звички позичальника, його кредитна історія та ін. Один зі способів - тимчасове зменшення щомісячного платежу до розміру, що прийнятний у поточній фінансовій ситуації. А от відстрочка платежу - це невигідно, оскільки потім вона виллється у величезні щомісячні суми.

В’ячеслав Пантелєєв
Начальник управління розвитку супроводу кредитних операцій центра іпотечного кредитування Бинбанка:
Коли позичальник не в змозі платити по кредиту, йому варто звернутися в банк і написати заяву з викладом ситуації, а також пропонованих варіантів рішення. Банку, як і позичальникам, не потрібний проблемний кредит, тому він зацікавлений в урегулюванні даного питання. За результатами розгляду заяви можуть бути вжиті різні заходи: ненарахування штрафів за прострочення, надання відстрочки в платежах по кредиту або реструктуризації заборгованості з оформленням нового графіка платежів.

У випадку якщо позичальник буде ховатися від банку або не зможе вирішити питання з банком, через певний період, як правило, уже через один місяць, за умовами кредитного договору в банку з’являється право дострокового витребування кредиту й обігу стягнення на закладене майно.

Питання про відстрочку вирішується в індивідуальному порядку, оскільки причини неплатежів унікальні. Треба розглядати проблему кожного конкретного позичальника окремо, щоб з’ясувати характер матеріальних труднощів, їхню очікувану тривалість і тільки після цього визначити варіанти врегулювання питання.