Ринок Нерухомості

Торік Київський напрямок стало абсолютним лідером по числу нових проектів, по кількості угод обійшло Рублевку, а по попиті зрівнялося з Новоризьким, розділивши з ним пальму першості на ринку. І, відповідно до нашого опитування, купуючи заміський будинок, ви вибрали б з великою ймовірністю саме цей напрямок.

Плюси й мінуси
Одна із самих екологічно чистих і мальовничих підмосковних трас, стародачное Київське шосе, здавалося б, територія стабільності й ретро в гарному змісті цього слова. Тут багато лісу, кілька рік - Десна, Пахра, Нара, Незнайка й ряд більше дрібних, тут перебувають такі відомі селища, як Фрунзевец і Новоглаголево.

Взагалі, Київський напрямок - продовження Ленінського проспекту й проспекту Вернадського, уздовж яких розташовані Московський університет, МГИМО, ряд інших знакових освітніх установ. Між Київським і Мінським шосе перебуває величезний Баковский лісопарк, створений в 30-е роки як захисний пояс Москви.

Крім того, цей напрямок може похвастатися практично повною відсутністю пробок: на виїзді з міста воно має 6 смуг, так що проблеми можуть виникати тільки в годину пік і поблизу зони ремонту (шосе реконструюється, що повинне ще підняти показники транспортної доступності). У траси є й швидкісний дублер - Боровское шосе з можливістю виїзду на Мінське.

Але, як водиться, крім плюсів є й свої мінуси. У цьому випадку основний - це наявність поблизу аеропорту Внуково, через що всі території Київського напрямку від 0 до 30 км від МКАД попадають у зону акустичного впливу польотів. У безпосередній близькості до Кільцевого додається Соларьевский полігон по зборі сміття й протяжне Ніколо-Хованское цвинтар. Так що екологічне благополуччя починається тільки кілометрів за 20, а в ідеалі 30, від МКАД. На жаль, транспортна беспроблемность закінчується раніше: на 15 км траси проїзд звужується до 2 смуг.

Формати, ціни
Як розповідає заступник генерального директора компанії «Миэль - Заміська нерухомість» Володимир Яхонтів, основний тип житла на Київському напрямку - котеджі, за винятком селища Фрунзевец, де представлені також дуплекси, і Квітневої Мелодії. Інфраструктура напрямку поки не дуже розвинена. «В основному це торговельні крапки в населених пунктах по трасі, - говорить генеральний директор компанії «Элит Лад» Сергій Гоз. - Однак за реконструкцією дороги повинне піти розвиток інфраструктури, а потім почнеться активна забудова цього напрямку селищами бізнес- і елітного класу».

«У цей час на Київському напрямку розташовано близько 50 організованих коттеджных селищ. З них 23 перебувають у стадії активних продажів, - приводить свою статистику виконавчий директор компанії Blackwood Марія Литинецкая. - Більшість селищ - 63% розташовано в межах 20-40 км від МКАД. На видаленні до 20 км перебуває лише 13% селищ, і 24% селищ вилучені від МКАД на більш ніж 40 км». 70% селищ Київського напрямку ставляться до сегмента бізнес-класу, 25% - економ-клас, 5% - премиум.

Із селищ, що перебувають в активній стадії продажів лише 9% розташовані до Москви ближче чим на 20 км, продовжує Литинецкая, 65% перебувають на видаленні 20-40 км від МКАД, і 26% - за межами 40 км. 61% селищ, що продаються, позиціонується в бізнес-класі, 30% - економ, і 9% - премиум-клас.

У багатьох девелоперов, говорить директор департаменту інвестицій у нерухомість інвестиційної групи AG Capital Олексій Короткий, тут уже є площадки, так що в доступному для огляду майбутньому пропозиція помітно збільшиться.

По попиті, як розповідає керівник напрямку заміської нерухомості компанії «МИАН - агентство нерухомості» Світлана Кондачкова, Київський напрямок практично зрівнявся з лідерами - Новоризьким і Рублево-Успенським шосе (11% у загальній структурі), а по популярності поки що посідає четверте місце (після Рублевки, Нової Риги й Калузького шосе). Що до цін, те, за словами Марії Литинецкой, за рік у селищах Київського напрямку вони піднялися на 30%. Сотка землі в межах 30 км від МКАД може коштувати зараз від $7 тис. до $50 тис., уточнює експерт. Як уточнює Світлана Кондачкова, поза лісовими зонами земля по цьому напрямку коштує від $12 тис. до $25 тис. за сотку, а в зоні лісових насаджень - $18-40 тис. за сотку.

Удома в дачних товариствах, по даним «МИАН - агентство нерухомості», пропонуються зараз по Київському шосе в радіусі до 60 км від Кільцевої за ціною від $150 до $300 тис., для бізнес-класу діапазон $600 тис. - $1 млн, а пропозиція в елітному сегменті (особняк із земельною ділянкою) буде коштувати від $1,5 млн до $3 млн. «У споруджуваних організованих коттеджных селищах діапазон цін становить від $600 тис. (селище Чисті Ключі) до $4,135 млн (селище Графські Ставки)», - додає Володимир Яхонтів.
Середня орендна ставка по напрямку (в 40-кілометровій зоні від МКАД), як уважає менеджер продажів департаменту заміської нерухомості компанії IntermarkSavills Ирина Семенова, зараз перебуває на рівні $6 тис. на місяць.

Перспективи
«Якщо Дмитровское шосе можна умовно охарактеризувати як спортивне, а Новоризьке пестрит концептуальними проектами, то Київське багато стародачными місцями, самою історією, - уважає керівник дачно-розважального комплексу «Гагаринлэнд» Василиса Баженова. - Це ізюминка траси, тому завжди найдуться люди, що люблять яскраві фарби природи цієї зони, яких не злякає шум літаків над головою. Перспективи розвитку напрямку самі гарні, думаю, воно й далі буде нас радувати цікавими проектами».

Напрямок стрімко набирає популярність, і дана тенденція буде тільки підсилюватися, думає Володимира Яхонтів: «Це ставиться також до далеких земель по Київському напрямку, як приклад можна назвати проект «Экомир» (площа 1,5 тис. га) «Великої земельної компанії». Проект містить у собі комплекси маєтків (Доліна Маєтків), розважальний парк «Світова этнодеревня», агротуристический комплекс, гольф-клуб, конноспортивный комплекс, мисливські господарства, ферми та ін. Курорт буде використовуватися для спорту й відпочинку цілий рік».

На думку Марії Литинецкой, у майбутньому варто очікувати переструктуризації ринку (заміської нерухомості в цілому, і Київський напрямок не стане виключенням) на користь сегмента економ-класу; основний обсяг пропозиції буде зрушуватися за 50 км від МКАД, буде розвиватися й сегмент далеких дач. А от Ирина Семенова, навпроти, уважає, що по Київському напрямку збільшиться число нових проектів бізнес- і премиум-класса. «Покращиться продуктова лінійка за рахунок появи не тільки нових котеджів, але й цілих мікрорайонів, - уважає експерт. - Це буде мультиформатное житло, що сполучить у собі й багатоквартирні будинки, і таунхаусы».

«Напрямок буде бурхливо розвиватися в міру реконструкції траси. Коттеджные селища будуть будуватися не тільки усередині бетонного кільця, але й на більшому видаленні від МКАД - до 100 км (дачні селища, селища бізнес-класу), таку картину ми зараз спостерігаємо на Новоризькому шосе, - приводить свій прогноз генеральний директор компанії Ostogenka Real Estate Максим Сухарьков. - Поблизу МКАД будуть будуватися селища для постійного проживання, серед нових бізнес-пропозицій будуть переважати таунхаусы».