Ринок Нерухомості

Новобудови економ-класу - зникаючий вид на ринку Москви Де в Москві знайти доступний гараж? Непрестижний Південь Москви залучає цінами Інвестиції: коли оренда квартири доходнее банку? Прогноз-2008: чи подорожчає загородь? Що за бариші обіцяють панські хоромы Хорватські вілли по кишені «фірмачам» Всі статті журналу

Інтерв’ю Першого заступника Мера Москви в Уряді Москви, керівника Комплексу архітектури, будівництва, розвитку й реконструкції міста Володимира Йосиповича Ресина кореспондентові журналу «Архітектура й будівництво Москви».

- Володимир Йосипович, як би Ви оцінили роботу столичного будівельного комплексу в 2007 році? Чи всі виконано з того, що намічено?

- Роботи було багато. Але очі бояться, а руки роблять. Незважаючи на те, що цього року московським будівельникам довелося зштовхнутися з багатьма труднощами, річна програма будівництва в столиці виконана.

Чим запам’ятався 2007 рік? Як відомо, він був оголошений у Москві Роком дитини. Мер Москви Юрій Михайлович Лужков поставив перед нами завдання: увести в місті другу сотню дитсадків - перша була уведена торік. У найближчі два роки також плануємо будувати по 100 садків, і проблема їхнього дефіциту в столиці буде в основному вирішена! Крім того, побудовані нові школи, збільшені обсяги зведення житла для молодих родин.

У цілому в році, що йде, московські будівельники здали біля п’яти мільйонів квадратних метрів житла. Це ні багато, ні мало порядку ста тисяч квартир. Причому половина з них побудована по соціальних програмах. Поряд з житлом будувалася вся необхідна інфраструктура: дороги й інженерія, лікарні й поліклініки, гаражі й паркування… Велися роботи на багатьох унікальних об’єктах - таких, як, наприклад, МГУ. Якщо торік для нього була зведена фундаментальна бібліотека, то в цьому додався прекрасний навчальний корпус площею 100 тисяч квадратних метрів. Плюс медичний центр, що дозволив університету відновити не тільки підготовку висококваліфікованих лікарів, але й лікувальну практику.

Ні на мінуту не зупинялися роботи на таких найважливіші для міста об’єктах, як Московський міжнародний діловий центр « Москва-Сіті», Звенигородський проспект, реконструкція Ленінградки й багато хто інші.

Ну й, звичайно ж, більшою подією стало відродження садиби Царицыно. Можна продовжувати сперечатися: коштувало реконструювати її або краще було залишити в руїнах, але зростаючий з кожним днем потік москвичів і гостей столиці, які хочуть своїми очами побачити оновлену царську садибу, мені здається, став самим вагомим аргументом у цій суперечці.

- Розповідайте, будь ласка, докладніше про соціальне житло. Як у Москві реалізується національний проект «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії»?

- Будівництво житла було й залишається головним пріоритетом у містобудівній політиці Уряду Москви. І особлива увага приділяється соціальному житлу: для черговиків, переселенців із що зносяться пятиэтажек і старих будинків, для молодих родин і інших категорій громадян, що бідують у поліпшенні житлових умов.

Програма «Доступне й комфортне житло - громадянам Росії» дала додатковий стимул до збільшення обсягів соціального житла, возводимого в столиці. В останні роки вони значно виросли: якщо ще в 2005 році соціального житла було побудовано 1,6 мільйона квадратних метрів, то в 2006-м ця цифра виросла до 1,87. А в що йде 2007 році по міських соціальних програмах будується майже два з половиною мільйона «квадратів»! Це дуже серйозні показники.

На сьогоднішній день у Москві прийнята регіональна середньострокова програма будівництва соціального житла, відповідно до якої в 2007-2010 роках місто одержить близько 10 мільйонів квадратних метрів житла для реалізації соціальних програм. Квартирами будуть забезпечені 100 тисяч родин, що складаються на обліку; більше 3 тисяч молодих і близько 400 багатодітних родин. До 10 років планується скоротити максимальний строк очікування в черзі на безкоштовне житло. Крім того, програма ставить перед собою завдання сформувати в Москві цивілізований ринок наймання й міни житлових приміщень у приватному житловому фонді й інші міри, спрямовані на поліпшення житлових умов москвичів.

Крім виконання традиційних московських соціальних програм, в 2006 році в нас з’явилося ще одне важливе завдання - будівництво житла для військовослужбовців. За згодою з Міністерством оборони Росії й Росстроем рік назад оборонному відомству вже було передано 3626 квартир для військовослужбовців, що проходять дійсну військову службу в московському регіоні. Ще 3998 квартир побудованих у Кожухове, Щербинці, Південному Бутове й селищі Північний передано в що йде 2007 році.

- Останнім часом суспільну думку розбурхують слухи про те, що черговиків і громадян, що переселяються зі старого житла, примусово відправляти за МКАД - у Московську область і навіть ще далі.

- Це повна дурниця. Ніякого примусового переселення не буде. Ми дійсно здобуваємо житло в Московській області. Так, на 2008 рік заплановано побудувати й придбати для потреб міста біля півмільйона квадратних метрів у Підмосков’я. Однак це житло буде пропонуватися тільки тим черговикам, які самі виявляють бажання одержати там квартири. Бажаючих, до речі, чимало. Сьогодні, за експертними оцінками, кожний четвертий покупець квартир у Московській області - москвич. Переселенці зі старого житла, що зноситься, і пятиэтажек відповідно до Закону міста Москви в кожному разі залишаються в тім же районі, у якому проживали. Виключення - Центральний адміністративний округ і Зеленоград, де розселення можливо в межах округу. Так що будь-які слухи про примусове розселення просто безвідповідальні.
- Обсяги будівництва в Москві, безумовно, вражають. Однак ціни на житло як і раніше запредельны. Як у подібній ситуації реалізувати національний проект «Доступне житло»?

- Доступне житло - не значить дешеве. Доступне - це те житло, що людина може придбати. Тому треба не тільки збільшувати обсяги будівництва, але й підвищувати рівень добробуту громадян: піднімати зарплати, створювати прийнятні умови праці, надаючи людям можливість добре заробляти.

Крім того, необхідно далі розвивати іпотеку - основний механізм придбання житла у всіх розвинених країнах. У Москві розроблена й упевнено розвивається власна програма соціальної іпотеки. Нам удалося домогтися того, що процентна ставка по соціальній іпотеці в Москві з початку 2008 року знизиться до 6-7 відсотків, тобто буде нижче інфляції. При цьому житлі в рамках програми буде продаватися практично за собівартістю, а не за ринковими цінами.

- Але все-таки, є чи якісь механізми, що дозволяють вплинути безпосередньо на ціни?

- Ціни на житло визначає ринок, і в умовах ринкової економіки ми не можемо диктувати їхнім забудовникам. Однак в 2007 році підвищення вартості квадратного метра багато в чому було обумовлено подорожчанням будматеріалів і підключення до енергомереж.

Якщо в даний момент і існує погроза національній програмі «Доступне житло», то корениться вона в сфері ціноутворення на будівельні матеріали. Це - загальноросійська проблема, що може негативно позначитися на реалізації таких масштабних і необхідних країні проектів, як зведення олімпійських об’єктів у Сочі, розвиток транспортної інфраструктури на федеральному рівні, комплексне житлове будівництво, впровадження іпотеки й так далі. І вирішувати дану проблему прийде спільно.

У минулому році рік ціни на основні будматеріали істотно виросли. Особливо різко - у рази - дорожчав цемент: його середня вартість у московському регіоні підскочила з 2900 до 6500 рублів за тонну. Сьогодні має місце галопуючий ріст цін на цемент, цеглу, залізобетонні конструкції, розчини й багато інших будівельних матеріалів. Органи, відповідальні за загальний економічний розвиток і антимонопольне регулювання, на жаль, не змогли оперативно відреагувати на це явище.

На жаль, головній небезпеці піддається саме міське соціальне житло. Вартість його квадратного метра по міському замовленню розраховується на початку року, виходячи із прогнозу МЭРТ. Однак в 2007 році прогноз не збігається з реальністю, тому деякі забудовники просто відмовляються працювати за затвердженими розцінками.

- Як же знайти вихід із цієї ситуації?

- У першу чергу варто розвивати індустрію будівельних матеріалів. Забудовники й девелоперы повинні подбати про те, щоб інвестувати у власне виробництво. Найбільш далекоглядні так і надходять.

Однак рятувати ситуацію, особливо із цементом, потрібно не відкладаючи. Ріст попиту на цемент зараз істотно перевищує ріст пропозиції, оскільки процес модернізації діючих або розгортання нових виробництв об’єктивно носить тривалий характер. Нам потрібен цілий комплекс оперативних і стратегічних мір. Головним завданням тут є недопущення сезонного росту цін на цемент навесні-улітку 2008 року.

Розуміючи всю серйозність сформованої ситуації, Уряд РФ скасувало мита на ввіз цементу в Росію. Що стосується динаміки росту цін на інші будматеріали, я впевнений, що Федеральна антимонопольна служба, Контрольно-рахункова палата й інші федеральні органи детально розберуться в цьому питанні й вживуть діючих заходів. Ми збираємося запропонувати Уряду Росії розробити механізм установлення рекомендованих цін на цемент для будівництва по державному й муніципальному замовленню й по державних і регіональних програмах розвитку. До таким можуть бути віднесені проекти зведення олімпійських об’єктів у Сочі, розвитку загальнодержавної транспортної інфраструктури, комплексного житлового будівництва в рамках проекту «Доступне житло», реконструкції старого фонду, розвитку забудованих територій, будівництва житла для молодих родин по соціальній іпотеці. Необхідно централізовано закуповувати цемент для потреб будівництва по державному замовленню (і по державних програмах розвитку) за фіксованими цінами на весь термін дії контрактів. У Москві подібна система вибудувана й ефективно працює. Крім того, ми пропонуємо федеральній владі на тих територіальних ринках, де спостерігається гострий дефіцит цементу, обмежити обсяги продукції, що виставляється на біржові торги, на користь централізованих способів реалізації й ф’ючерсних угод.

- Весь рік ходили завзяті слухи, що обсяги будівництва житла в Москві знизяться, що місто вичерпало свої резерви площ під забудову.

- Ви самі відповіли на своє питання: це слухи. Зараз Москва вийшла на оптимальний для такого мегаполіса обсяг - біля п’яти мільйонів квадратних метрів житла в рік, що дозволяє, з одного боку, значно нарощувати житловий фонд, а з іншого боку - не перетворити столицю в суцільне будівництво. Зазначений обсяг планується зберігати й далі.
Що ж стосується вільних площ під забудову, те їхнє скорочення - природний процес, адже місто розвивається дуже бурхливо. Але це не виходить, що Москва вичерпала свої резерви для будівництва. Навпроти. Зовсім недавно на засіданні московського Уряду розглядалося питання про уточнення Генерального плану розвитку Москви до 2025 року. Вирішено, що основні обсяги житла будуть будуватися на місці виведених промислових зон, на інших територіях. У тому числі на площадках, де намечается реконструкція районів, зв’язана зі зносом пятиэтажек. Крім того, з’явилася можливість освоювати місця полів аерації. Наприклад, на місці Люберецкой станції аерації згодом планується звести біля півтора мільйонів квадратних метрів житла. У цілому ж до 2025 року в Москві його буде побудовано 90 мільйонів квадратних метрів.

- Ви згадали про актуалізацію Генерального плану розвитку Москви до 2025 року. Що це за актуалізація й навіщо взагалі знадобилося переглядати Генплан?

- Глибокий докладний аналіз виконання Генерального плану до 2020 року показав, що по обсягах житлового будівництва ми істотно випереджаємо його показники, у той час як в інших сферах - насамперед у розвитку інфраструктури - додержуємося норм, закладеним споконвічно. Тим самим ми одержали відставання по таким найважливішим для міста показникам, як дорожнє будівництво, теплові й енергомережі, дитячі садки. Тому зараз назріла гостра необхідність у проробленні серйозного стратегічного документа, що допоміг би не тільки ліквідувати наявні «перекоси», але й уникнути їх у майбутньому. Головний акцент в актуалізованому Генплані робиться на розвитку комплексної забудови й збільшенні ролі об’єктів інфраструктури, призначених для створення умов комфортного проживання в столиці.

У новій редакції Генплану буде відбитий головний принцип політики, що проводиться Мером Москви, - не москвичі для влади, а влада для москвичів. Звідси випливає й ще одне важливе рішення, прийняте Мером, - припинення крапкового будівництва.

- Московські будівельники в останні роки нарощували обсяги житлового будівництва в інших регіонах Росії. Ця стратегія не перетерпить змін?

- Не перетерпить. Навпаки, регіональні програми Уряду Москви в області будівництва будуть тільки нарощувати обороти. Таке співробітництво вигідно й столиці, і регіонам. За період 2002-2007 років инвестиционно-строительные проекти реалізовані в 57 містах Росії й 11 закордонних країнах. Обсяг уведення збільшився з 18 тисяч квадратних метрів у рік до 1,1 мільйона квадратних метрів в 2007 році, тобто в більш ніж в 60 разів, а число компаній-учасників програм - в 9 разів. В 2008 році планується побудувати близько 1,8 мільйона квадратних метрів житла в десятках містах - від Калінінграда до Владивостока й від Краснодара до Мурманська.

Крім житла, московські будівельники зводять у регіонах і інші об’єкти. Наприклад, уже здані в експлуатацію готельні комплекси «Москва» в Угличу й «Московський тракт» у Ростові Великому. Завершено будівництва Будинку Москви в Єревані, уведений в експлуатацію бізнес-центр «Купецький двір» у Дон^-донові-Дону-ростові-на^-доні. При участі московських будівельних компаній у центрі Грозного відновлюється зруйнований квартал з п’яти житлових муніципальних будинків під робочою назвою «Московський» загальною площею майже 24 тисячі квадратних метрів.

- Москва задихається в пробках. Що робилося цього року для поліпшення транспортної ситуації в місті? Які нові дороги тут з’являться?

- Не можна забувати: дозвіл цього сложнейшего для будь-якого мегаполіса питання припускає комплекс мір, куди входить не тільки будівництво нових доріг, але й багато чого іншого - зведення гаражів і паркингов, структурні зміни в транспортній мережі столиці й в організації руху, розвиток суспільного транспорту. У всіх перерахованих напрямках ведеться кропітка масштабна робота.

Якщо ж говорити безпосередньо про будівництво доріг, то за минулий рік щодо цього було зроблено дійсно чимало. На овний хід іде реалізація проекту «Більша Ленінградка» - реконструкція головної радіальної траси столиці. Відкрито тунель на Соколі, і отут - автомобілісти не дадуть збрехати - з рухом відразу стало відчутне легше. Тільки представте, наскільки зміниться ситуація після того, як в 2009 році завершиться реконструкція всієї траси від Мкада до Манежної площі.

Будується нова радіальна магістраль - Звенигородський проспект, почалися роботи на Четвертому транспортному кільці, де прокладається перша ділянка довжиною 14 кілометрів - від шосе Ентузіастів до Щелковского шосе.

Крім того, у планах столичної влади - уведення в експлуатацію шляхопроводу через залізничні колії Павелецкого напрямку Московської залізниці на Електролітному проїзді. Тривають роботи з реконструкції Варшавського, будівництво транспортних розв’язок на Пятницком шосе. Реконструюється Крестовский шляхопровід, Дмитровское шосе на ділянці від Малого кільця МЖД до Коровинского шосе. Архітекторам доручено почати проектування нових радіальних магістралей дублера Кутузовского проспекту й по трасі Жовтневої залізниці, а також дорожньої мережі в районі ММДЦ
- А як Ви оцінюєте проект прокладки автодоріг над залізничними коліями?

- Це дуже цікавий в інженерному плані й потрібний місту проект. У нас є взаєморозуміння з керівництвом РЖД, і зараз ми почнемо проробляти концепцію створення автомобільних трас над всіма вылетными залізничними магістралями. Головна перевага даного проекту полягає в тому, що для дорожнього будівництва тут не потрібно нічого зносити. Отже, і витрати мають бути не настільки більші. Швидше за все, роботи почнуться в 2010 році.

- Центр Москви перевантажений офісами й установами. Експерти багато говорять про те, що Москву необхідно робити полицентричной.

- Урядом Москви прийняте принципове рішення різке обмежити будівництво офісів у центрі міста. Центр покликаний стати насамперед об’єктом туризму й відпочинку - адже саме в ньому зосереджене більшість пам’ятників архітектури й історії, тут збереглася неповторна атмосфера старої Москви, дух часу. Велика увага буде приділено в Центральному окрузі зведенню житла, формуванню комфортного середовища перебування: облаштованості зелених зон, будівництву шкіл, дитячих садків, продовольчих магазинів крокової доступності - центр повинен бути житловим, а не вимирати із закінченням робочого дня. Відмовитися від офісного будівництва тут не в останню чергу спонукала транспортна ситуація в Москві: міські вулиці просто не витримують потоку автомобілів, чиї власники щодня спрямовуються на роботу в центральну частину міста.

У найближчі роки офіси планується зводити поза межами Садового кільця. Думаю, майбутнє - за великими офісними комплексами, головним з яких - основним бізнес-центром столиці - стане ММДЦ « Москва-Сіті».

- У День міста завершилася реконструкція музею-заповідника Царицыно, про доцільність якої було багато суперечок…

- Так, і готовий із цього приводу повторити: справа зроблена, ставок більше немає. У Царицыно проведена величезна робота. На території комплексу відреставровано 34 об’єкта, знову з’явилися фонтани, переходи, мости, очищені ставки й парк. Відновлено павільйон Хлібного будинку. Перлиною Царицына став Великий палац, відтворений будівельниками за задумом великого російського зодчого Матвія Казакова. Тепер цей унікальний архітектурний ансамбль буде повноцінно служити людям, що одержали можливість оглянути інтер’єри палацу й виставочні експозиції, погуляти по гарному парку… Упевнений: музей-заповідник Царицыно стане одним з любимейших місць відпочинку жителів і гостей нашого міста.

- Царицыно - це, безумовно, велике досягнення. А чого москвичам чекати в найближчому майбутньому? Які пам’ятники зараз реставруються?

- Збереження культурної спадщини Москви - один із пріоритетних напрямків містобудівної політики столичного Уряду. Щорічно реставраційно-відбудовні роботи ведуться на десятках пам’ятників історії, культури, архітектури. Серед них такі всесвітньо відомі об’єкти, як Петровский шляховий палац, Рогожская слобода, Лефортово, Марфо-Мариинская обитель… Зовсім недавно Патріарх Московський і всея Русі Алексій II освятив Покровський собор - головний храм обителі - і провів у ньому першу за 80 років літургію. До 100-летию підстави Марфо-Мариинской обителі, що буде відзначатися в лютому 2009 року, ми розраховуємо завершити тут всі роботи, після чого, я думаю, вона стане однієї з перлин столиці, предметом законної гордості москвичів.