Місто дає житло
Як вигідніше здавати котедж: на рік або на добу Новобудови економ-класу - зникаючий вид на ринку Москви Де в Москві знайти доступний гараж? Непрестижний Південь Москви залучає цінами Інвестиції: коли оренда квартири доходнее банку? Що за бариші обіцяють панські хоромы Хорватські вілли по кишені «фірмачам» Всі статті журналу
Молодята-Москвичі рідко можуть похвастатися окремою житлоплощею. Дістати із сейфа валіза із грошима й купити квартиру для них - з області фантастики. Звичайний іпотечний кредит їм теж, як правило, не підходить: не той рівень доходів, щоб дозволити собі щомісячні виплати в $1 000-1 500. Але адже є ж ще міська програма «Молодій родині - доступне житло». Може, це саме те, що потрібно?
Москва для москвичів
Московська програма «Молодій родині - доступне житло» здатна дійсно полегшити рішення квартирного питання молодим родинам. Однак багато хто випробовують розчарування, лише ознайомившись із її умовами. Щоб одержати належні пільги й субсидії сповна, чоловіки (або хоча б один з них) повинні стояти на черзі по поліпшенню житлових умов (причому зовсім не обов’язково, щоб саме молодий чоловік або дружина подавали документи на постановку в чергу, це міг зробити будь-який їхній родич, з яким вони ділять дах) або, принаймні, відповідати вимогам постановки на такий облік, тобто, говорячи юридичною мовою, мати житлову забезпеченість менш 10 кв. м загальної площі на людину при проживанні в окремих квартирах або менш 15 кв. м - у комунальні. Втім, подати заявку на участь у програмі можуть і власники більшої житлоплощі, але при цьому не дотягають до соціальної норми 18 кв. м. Правда, відносно цих громадян місто скоріше скупе, чим щедрий.
Є обмеження й у самому понятті «молода родина москвичів». Отже, москвич - це той, хто має постійну реєстрацію в Москві і є громадянином РФ. Отже, родина москвичів - коли реєстрацію й громадянство мають обоє.
На щастя, хоча б у плані «молодості» зроблені послаблення.
Якщо обоє дружина не старше 30 років, тривалість проживання в Москві ролі не грає. Тобто якщо шлюб укладений зовсім недавно, а молоду дружину (або дружина) з іншого регіону вдалося прописати у свою муніципальну квартиру, що значиться на черзі, то у вас є всі шанси поучаствовать у програмі. Ваша друга половинка з іншого регіону може бути прописана й в іншій московській квартирі, наприклад у родичів. Головне, щоб прописка була постійна.
Але й це ще не все: якщо молоді в шлюбі менш одного року, то наявність дитини обов’язково. Цей момент (наявність дитини) має визначальне значення й для придбання житла з розстрочкою платежу.
Якщо дружинам від 30 до 35 років, то вони повинні мати дитини (дітей).
Допускається варіант, коли один з подружжя старше 35 років, але їхній сумарний вік не перевищує 70 років. Такі родини повинні: або мати дитини до п’яти років, або очікувати його народження (строк вагітності не менш 28 тижнів), або мати трьох і більше неповнолітніх дітей, а також десятилітній міський «стаж».
Нарешті, подати заява на участь у програмі може й неповна родина з дітьми, у якій мати (батько) моложе 30 років.
Кожному - по потребах і заслугам
Відповідно до умов програми, всіх учасників ділять на групи, для кожної з яких передбачені свої способи рішення «житлової» задачки:
Витрати на зміст житла (щомісячні процентні виплати по кредиту, податок на житло, страхові внески, житлово-комунальні послуги й т.д.) з нинішнього року не повинні перевищувати 60% (до 2008 р. - 40%) eжемесячного доходу молодої родини. У противному випадку родині відмовлять і в кредитуванні, і в участі в програмі.
• Черговики й родини, які по всіх параметрах підходять для визнання черговиками. Їм пропонується на вибір найбільше варіантів: укласти договір комерційного наймання й одночасно брати участь в одній з накопичувальних систем; придбати житло за пільговими цінами з розстрочкою платежу або з використанням іпотечного житлового кредитування; вступити в молодіжний житлово-будівельний кооператив (МЖСК). При цьому тільки черговики можуть претендувати на одержання міських субсидій.
• Родини молодих фахівців до 30 років Комплексу соціальної сфери або державних органів Москви (досить, щоб молодим фахівцем був хтось один з подружжя), що займають житлоплощу менш 18 кв. м на людину. Для таких родин передбачене укладання договору наймання, а також участь у МЖСК.
• Родини молодих викладачів, аспірантів, талановитих учених до 35 років, що також не дотягають до соціальної норми 18 кв. м. Вони можуть укласти договір наймання з одночасною участю в нагромадженні першого внеску по іпотечному кредиті або вступити в кооператив.
• Інші молоді родини москвичів. Для них підтримка міста обмежена МЖСК.
Програмне забезпечення
Отже, ми з’ясували, що підтримка міста молодим родинам може мати різні форми. Розглянемо їх детальніше.
Накопичувальна система
Молодій родині пропонують укласти договір комерційного наймання строком на п’ять років з ГУП «Московський міський центр орендного житла» (МГЦАЖ) і орендувати в нього квартиру в спеціальному будинку, що на вулиці Верхні Поля в Марьине, за досить символічну плату - 2,96 руб. за квадратний метр на місяць. Плюс до цьому потрібно буде платити за комунальні послуги.
За ці п’ять років родина повинна нагромадити відповідно до попередніх розрахунків певну суму (див. «Приклад із практики»), що разом з міською субсидією дозволить їй придбати житло на ринку, у тому числі й по пільговому іпотечному кредитуванню (квартира, надавана за договором комерційного наймання, не може бути викуплена). Нагромадження виробляються шляхом щомісячного внесення внесків в одну із трьох накопичувальних систем, погоджених з Департаментом житлової політики й житлового фонду міста Москви. Це може бути житлово-будівельний кооператив, облігації банку «Московське іпотечне агентство» або спеціальний внесок «Житловий» у Банку Москви.
Що стосується виділюваної містом субсидії, те її розмір залежить від того, скільки років людин значиться в черзі, а також від складу родини. При цьому субсидія для молодих родин в 1,29 рази вище тої, котра покладена всім прочим черговикам.
Якщо чоловіки не встигають нагромадити на квартиру за п’ять років і при цьому вони ще не перебороли встановлений програмою віковий рубіж, то в них їсти можливість продовжити договір комерційного наймання ще на п’ять років. У противному випадку прийде з’їхати у своє колишнє житло, при цьому накопичені гроші їм вертаються.
Олексій, 29 років: «Мені здається, що при божевільних цінах на знімні квартири в Москві можна оселитися на Верхніх Полях, просто щоб платити менше за оренду житла. Сама сума комерційного наймання всі ці роки була просто сміховинною. Так, ми робимо чималі щомісячні відрахування в накопичувальну систему, а ще платимо за ведення рахунку, але це виходить дешевше, ніж якби ми знімали “трешку” за ринковою ціною».
А грошика потім
Придбати житло за пільговими цінами, так ще з розстрочкою платежу, тобто без відсотків, строком до 10 років, - цим правом можуть скористатися винятково черговики. Місто надає їм квартири із власних фондів - як правило, це новобудови, які він купує в дружніх будівельних фірм по самих різних схемах, наприклад в обмін на площадку для крапкової забудови. Якщо розглянути географію такого житла, то торік молодят активно селили в Новокуркине, Павшинской заплаві, Балашихе, тобто там, де ціни самі по собі нижче.
Первісний внесок для родини з однією дитиною - 20%, із двома дітьми - 15%, із трьома й більше - 10%. Сама ж вартість житла залежить від року постановки на чергу. Так, черговикам 1987 р. 1 кв. м обійдеться приблизно в 400 у.е., 1997 р. - в 1 200 у.е., а 2004 р. - в 2 000 у.е. Ці розцінки почали діяти з 1 вересня 2007 р., а до цього пільгове житло старим черговикам обходилося дорожче, ніж зараз, а новим - дешевше. Додатково молоді родини, що вибрали розстрочку, повинні оплачувати 5% річних від суми, що залишилася до погашення, боргу за послуги МГЦАЖ і за ведення рахунку.
Данило, 24 роки: «Таке відчуття, що цей варіант не для молодих родин, а для тих, у кого батьки або бабусі-дідуся у свій час зміркували встати в чергу. Але тоді б уже говорили про цьому відкрито, а те все подається як підтримка молодих родин».
Наташа, 28 років: «Я корінна москвичка, ми коштуємо в черзі з 2000 р. Ідея перебратися в Підмосков’я, навіть ближнє, якось не вражає. Боюся, виникнуть проблеми з гарною школою, лікуванням… До того ж у людей з московською пропискою більше пільг».
У цілому ж цей варіант зовсім не поганий: де ще можна знайти квартиру по настільки низьких цінах? Більше того, якщо вже після укладання договору купівлі-продажу у вас народиться первісток, то місто «спише» вам вартість 10 кв. м, за другу дитину - ще 14 кв. м, за третього й кожного наступного вам будуть «прощати» по 18 кв. м.
Кілька слів про кооперативи
Брати участь у молодіжних житлово-будівельних кооперативах (МЖСК) можуть як черговики (при цьому покладених їм субсидій вони позбавлені не будуть), так і всі інші родини, що підпадають під поняття «молоді» (тільки стаж проживання в столиці ролі не грає). Подібні кооперативи в цей час організовані в Північному й Північно-Західному округах, але вступити туди можуть жителі будь-якого іншого округу Москви, звернувшись безпосередньо в правління (всю необхідну інформацію ви знайдете на сайті http://www.mmgsk.ru/).
Кооперативна квартира обійдеться на 30-40% дешевше ринковій. Але потрібно буде внести первісний внесок 10%. суму, Що Залишилася, можна виплачувати протягом 10 років.
Ніяких документів про офіційне підтвердження доходів з вас не зажадають - досить надати копії паспортів, свідчення про шлюб і народження дітей і написати заява, указавши, скільки кімнат ви бажаєте й зможете «потягнути».
Скільки часу пройде від моменту подачі документів до початку будівництва, сказати важко. Все залежить від того, коли місто виділить чергову площадку під забудову. Але із цим влади намагаються не затягувати. Наприклад, для тих, хто подав документи восени 2007 р., будівництво планується почати вже в першому кварталі 2008 р. Правда, неясно, коли воно закінчиться.
Петро, 30 років: «За вартістю метрів у кооперативах ніяких крайніх меж не існує. Наприклад, у ЖБК СЗАО система така: перші полсрока платиш за собівартістю (зараз вона становить біля $1 000 за 1 кв. м) за половину метражу квартири, потім вселяєшся й другі полсрока виплачуєш гроші за половину, що залишилася, квартири, але вже за ринковою ціною мінус 20 або 30%. Гарантії уряду Москви - ну дійсно хіба що від якого-небудь зовсім відвертого кидалова».
Валентина, 32 року: «Коли ми із чоловіком вступали в кооператив, нам обіцяли квартиру через півроку, а дали тільки через рік. І те винятково завдяки нашим особистим зусиллям: щодня ми дзвонили туди по 2-3 рази, писали листа аж на ім’я мера. В остаточному підсумку квартиру ми одержали. Говорять, нам повезло, але насправді ми просто дуже наполегливі люди».
Мистецтво правильних кроків
Щоб стати учасником міської програми, потрібно особисто пройти процедуру реєстрації в ГУП «Московський міський центр орендного житла» за адресою: Шарикоподшипниковская вулиця, будинок 12. Телефон чиновники не дають, тому що колл-центра в організації немає. Із собою необхідно принести паспорта обох подружжя, свідоцтва про народження дітей і висновку шлюбу, повідомлення про постановку на облік по поліпшенню житлових умов (якщо є), а також копії цих документів (місцевим ксероксом вам скористатися, швидше за все, не дозволять).
У МГЦАЖ, що учасники програми ніжно йменують «Кулькою» за назвою вулиці, вам запропонують написати заяву. Якщо пройдете процедуру реєстрації, копія вашої заяви буде доставлена в Управління Департаменту житлової політики й житлового фонду міста Москви вашого округу. В «Кульці» говорять, що все отлично, чекайте дзвінка. Однак на практиці виходить, що під лежачий камінь вода не тече. Точніше, бувають по-різному: іноді чиновники дзвонять, іноді немає. Причому закономірності в цьому питанні немає ніякий.
Алена, 23 року: «Ми записалися на програму, пройшли реєстрацію й стали чекати дзвінка. Місяця через три не витримали й вирішили особисто навідатися в Управління Департаменту житлової політики ЮВАО. Виявилося, що на нас просто “забули” завести досьє! А хлопцям, з якими я познайомилася в Інтернеті, папочку завели й навіть подзвонили. Правда, живуть вони в САО».
Далі родини, які вирішили купити квартиру з розстрочкою платежу, а таких більшість, по ідеї, повинні чекати дзвінка від свого інспектора із запрошенням з’явитися за оглядовим ордером. Однак очікування може протривати вічність. А от якщо самим виявити ініціативу, то справа, швидше за все, зрушиться з мертвої крапки.
Степан, 30 років: «Моя дружина, отчаявшись дочекатися дзвінка від інспектора, зайшла в деп (департамент. - Прим. ред.) поцікавитися, чому нам не дають оглядові. Інспектор відразу простягнула їй ордер. Дружина так і не зрозуміла: чи належна вона за це робити подарунок або давати хабар чиновнице або тої просто було ніколи подзвонити».
Оглядовий ордер звичайно видають на адресу будинку, без вказівки квартири. Родина, що погодиться жити в цьому будинку, підписує документи й чекає рішення префекта. Після цього оформляється договір купівлі-продажу.
Буває й так, що договір укладений, а новосілля відкладається. А всі тому, що куплю-продаж можна робити ще до того, як будинок уведуть в експлуатацію. Затримки виникають і через те, що молоді родини, за умовами програми, зобов’язані заселяти тільки в упорядковані квартири, тобто з ремонтом. От і виходить, що полдома вже заселили «приватники», які найняли бригади по обробці квартир, а наші родини всі чекають і чекають…
Після укладання договору квартира перебуває в заставі в міста до погашення всіх виплат, причому прописуватися в неї не можна, а от улаштовувати дітей у школи, сади й прикріплюватися до поліклінік - це будь ласка.
Консультант: Ромен Григорян, заступник начальника Управління Департаменту житлової політики й житлового фонду міста Москви в Північному окрузі
Приклад із практики
Молода родина із чотирьох чоловік (чоловік, дружина, двоє дітей), черговики 1991 р., збирається придбати трикімнатну квартиру площею 75 кв. м. Зараз ринкова ціна на таку квартиру в районах масової забудови Москви або в ближнє Підмосков’я - біля $270 000, або 6 500 000 руб.
Молодій родині покладена субсидія: 4 чел. x 18 кв. м x 0,7* x 86 159 руб. x 1,29** = 5 601 714 руб.
Різниця між ринковою ціною квартири й сумою субсидії і є та сума, що родина повинна нагромадити протягом 5 років. У нашім прикладі це 898 286 руб. Таким чином, щомісячний внесок у накопичувальну систему буде становити близько 15 000 руб.