Ринок Нерухомості

Де в Москві знайти доступний гараж? Непрестижний Південь Москви залучає цінами Інвестиції: коли оренда квартири доходнее банку? Прогноз-2008: чи подорожчає загородь? Що за бариші обіцяють панські хоромы Малометражки: нічого зайвого, але ціна метра вражає Хорватські вілли по кишені «фірмачам» Всі статті журналу

Реалізація національного проекту «Доступне комфортне житло - громадянам Росії» значною мірою залежить від інтересу губернаторів до розвитку бази будівництва індивідуальних і малоповерхових житлових будинків. Торік - по суті, першому в новій битві за забезпечення населення житлом - проект малоповерхового житлобудівництва супроводжували лише регулярні заяви перших осіб держави, ініціатива деяких компаній так мляві зусилля адміністрації в окремих російських областях.

Обсяг індивідуального житлового будівництва, під яким у звітах Росстата маються на увазі індивідуальні будинки, побудовані за рахунок населення, традиційно великий. З початку століття в структурі зданого житла частка індивідуального зберігалася на рівні 40%, з незначним коливанням в 1-2%. А за підсумками минулого року частка росіян-индивидуалов досягла 49% у загальному уведенні житла. При тім, що загальна цифра зданого в експлуатацію житла виросла більш ніж до 60 млн кв. м. “Дані офіційної статистики традиційно не враховують так званого самобудуючи”, - пояснив кореспондентові “Газети” член Суспільної палати В’ячеслав Глазычев. За його словами, з урахуванням частки самобудуючи в Росії в останні роки зводиться близько 70% індивідуального житла. Однак в успіхах індивідуального будівництва як не було кілька років назад, так немає й сьогодні заслуг федеральної влади, уважає Глазычев.

Закон для одноповерхової Росії
Ідея одноповерхової Росії дозріла в головах влада імущих не дуже давно. Лише починаючи з минулого року суспільство стало одержувати регулярні сигнали від першого віце-прем’єра Дмитра Медведєва про намір влади розвивати саме малоповерхове будівництво як альтернативу многоэтажкам. Під терміном “малоповерхове будівництво” розуміється зведення як багатоквартирних будинків, так і таунхаусов, зблокованих будинків (на два домоволодіння) і, зрозуміло, індивідуальних. Щоб усім миром налягти на проблему, Медведєв навіть наполіг на розробці спеціального проекту закону “Про малоповерхове будівництво”. Його суть зводиться до спрощеного доступу громадян і їхніх об’єднань, наприклад кооперативів, до земельних ділянок для забудови житлом.

Перше читання законопроекту пройшло у квітні минулого року, а коли його приймуть в остаточному виді, поки не відомо. Як пояснили кореспондентові “Газети” фахівці в Росстрое, документ виявився дуже сирим, хоча чиновники особливо підкреслюють позитивність самого факту появи законопроекту. За словами начальника управління розвитку ринку доступного житла Росстроя Андрія Чибиса, до законопроекту підготовлені 130 виправлень. Глава комітету Держдуми по будівництву й земельним відносинам единоросс Мартін Шаккум в інтерв’ю «Газеті» відзначив, що в законопроекті змішані несумісні поняття: об’єкт індивідуального житлового будівництва - це житловий будинок, призначений для проживання однієї родини, об’єкт малоповерхового будівництва - багатоквартирний будинок. “Для будівництва об’єктів індивідуального житлового будівництва на відміну від інших об’єктів не потрібна розробка проектної документації”, - пояснив депутат. Це пов’язане з тим, що громадянин будує індивідуальний житловий будинок для власного проживання й, отже, зацікавлений у забезпеченні власної безпеки й безпеки членів своєї родини. У випадку, коли мова йде про будівництво малоповерхових багатоквартирних будинків, питання безпеки таких об’єктів здобувають інше значення. Зафіксована в законопроекті скасування необхідності подання проектної документації для одержання дозволу на будівництва об’єктів малоповерхового житлового будівництва (її ціль - прискорити одержання дозволу на будівництво) зробить будівництво небезпечним. Шаккум відзначив, що його комітет неодмінно візьме участь у доробці законопроекту до другого читання з урахуванням вимог містобудівного законодавства.

Вся влада кооперативам
Найважливішою ініціативою законопроекту є відродження житлово-будівельних кооперативів. Як відзначив в інтерв’ю “Газеті” віце-президент Міжнародної асоціації фондів житлового будівництва й іпотечного кредитування Валерій Казейкин, вони дозволили б збільшити темп забудови індивідуальними будинками. Правда, на його думку, для роботи ЖБК необхідно внести виправлення й у Житловий кодекс.

ЖБК заплановані двох типів: закритого й відкритого. Перші будуть формуватися із черговиків, що бідують у житло, другі зможуть формувати всі інші бажаючі вступити в кооператив. Головна відмінність між цими кооперативами - у доступі до земельного ресурсу. Першим земельні ділянки будуть надаватися на конкурсах, у яких будуть брати участь тільки ЖБК закритого типу. Кооперативи відкритого типу будуть состязаться за земельні ділянки на загальних підставах з будь-якими бажаючими юрлицами.
Головна проблема полягає в тому, що на конкурси повинні виставлятися земельні ділянки, підготовлені до будівельної діяльності. “Придатними для забудови на вільному ринку вважаються сформовані земельні ділянки (із транспортною інфраструктурою, забезпечені энергомощностями, газопроводами), що перебувають у годині-півтора шляхи від будинку до роботи”, - сказав кореспондентові “Газети” керівник салону заміської нерухомості «Резиденція» компанії « Інком-Нерухомість» Антон Архипов. На його думку, відродження ЖБК дійсно може загострити конкуренцію на ринку заміського житла й підвищити активність всіх гравців.

Недержавний підхід
Однак, якщо держава бажає підняти на якісно новий рівень індивідуальне житлове будівництво, головним кроком до цьому повинне стать поліпшення насамперед соціальної інфраструктури: будівництво шкіл, дитсадків, магазинів. Про інженерні комунікації навіть і мова не йде: це повинне бути на першому місці. Але поки підвести газ і електрика в заміський будинок - ціла проблема, а із транспортною доступністю зовсім лихо. За законом інфраструктура - справа держави. “Ми навіть готові дорогі самі будувати, як це й відбувається протягом декількох років, але саме актуальне для забудовників на сьогодні - проблема забезпечення енергією й газом», - ремствує топ-менеджер компанії, що спеціалізується на заміському будівництві на сході Підмосков’я.

Втім, на думку Андрія Чибиса, основна роль держави повинна полягати в тому, щоб забезпечити рівний доступ до земельних ресурсів. Однак саме в цьому основному напрямку не допомагає ні проект закону про малоповерхове будівництво, ні якісь інші ініціативи держави. “Усе пущено на самоплив”, - уважає В’ячеслав Глазычев.

Втім, член Суспільної палати приводить і позитивні приклади в області малоповерхового будівництва, але це, як правило, окремі проекти, підтримані на місцях. «Малоповерхове, індивідуальне будівництво процвітає там, де відчувається зацікавленість особисто губернатора в рішенні питання, - затверджує Глазычев. - Наприклад, у Ставрополье, на Кузбасі, на Вологодчине. У більшості ж випадків ніхто цілеспрямовано не займається цим питанням”.

Валерій Казейкин додає ще кілька регіонів, де, на його думку, торік почалося “ворушіння”. Наприклад, ГУП “Фонд житлового будівництва Республіки Башкортостан” залучило у свій регіональний проект у селі Алексеевка сім компаній, кожна з яких за своєю технологією звела по 10 індивідуальних будинків, частина з яких реалізована як соціальне, а частина - як комерційне житло. У Ростовській області заселені 32 дерев’яних каркасних житлових удома в селищі Новомирский Азовського району. Вартість квадратного метра при реалізації з використанням іпотеки склала 14, 5 тисячі рублів.

Звичайно, такі крапкові будівництва крапля в море. Але якщо в регіонах губернатори зацікавлені хоча б у потемкинских селах, то передмістям Москви не призначено бути забудованими соціальними проектами. Розрахунки експертів ринку показують: працюючий росіянин може купити індивідуальне житло экономкласса за ціною не дорожче $ 150-350 тисяч. Співрозмовник кореспондента в одній з компаній-забудовників сказав, що споживачем їх недорогих на 200 кв. м котеджів на 10-15 сотках землі звичайно є люди з нагромадженнями в 2-2,5 млн рублів. Але такі проекти в Підмосков’я рідкі, та й розташовані занадто далеко, щоб стати основним житлом для працюючих москвичів. При цьому про соціальне житло в котеджах, зблокованих і малоповерхових (до чотирьох поверхів) будинках у рамках нацпроекта мова поки не йде. Так що в Підмосков’я нужденної в житло громадянам про свій будинок залишається тільки мріяти. Московська область, схоже, залишиться вотчиною багатих росіян.