Ринок Нерухомості

Інтернет-Журнал Metrinfo.Ru Ціни на житло в Центрі: вище тільки зірки Як вигідніше здавати котедж: на рік або на добу Новобудови економ-класу - зникаючий вид на ринку Москви Де в Москві знайти доступний гараж? Непрестижний Південь Москви залучає цінами Що за бариші обіцяють панські хоромы Хорватські вілли по кишені «фірмачам» Всі статті журналу

Чи не переселитися зі столиці в Підмосков’я? Таке питання для багатьох москвичів актуальний уже давно. Більше реальні ціни на житло, спокійна й екологічно благополучна обстановка - от основні плюси, що залучають потенційних покупців в область. Раніше в жертву перерахованим перевагам доводилося принести дуже багато чого: так, ще кілька років назад інфраструктура міст навіть найближчого Підмосков’я не йшла ні в яке порівняння зі столичної.

Але ситуація поступово міняється. Можливо, тому найбільша кількість угод купівлі-продажу сьогодні відбувається саме в підмосковних містах-супутниках.

Глобальность у комплексі
Серйозні зміни помітні в Красногорске, Реутове, Ювілейному, Мытищах, Химках, Корольові, Долгопрудном і інших містах. Сьогодні якість життя отут порівнянне з тим, що зложилося в периферійних районах Москви. Поступово розвивається обласна інфраструктура: з’являються не тільки торгово-розважальні центри, спортивні комплекси, дитячі садки, школи, але й підприємства, великі офісні центри. Словом, повільно, але вірно формуються умови для автономного, незалежного від мегаполіса існування.

Для ринку житла найближчого Підмосков’я минулий рік виявився знаковим і в багатьох відносинах переломним. Однієї з найважливіших тенденцій є поступова зміна підходу до будівництва. Як розповів керуючий партнер компанії « Миэль-Новобудови» Наталія Тихоновская, «масштабне будівництво з організацією інфраструктури в мікрорайоні набирає популярність за рахунок комфорту, що надає власникові квартира в подібному місці. Наприклад, в 2007 році на ринку були заявлені такі мегапроекты, як Велике Домодедово, А101 і Рублево-Архангельське. По суті це будуть розташовані навколо столиці самостійні міста, що забезпечують жителів всім необхідним».

«Комплексна забудова, що переважає на сьогоднішній день у Підмосков’я, - це цілком природна тенденція в умовах катастрофічної недостачі житла, - затверджує директор по рекламі й PR групи компаній «СУ-155» Федір Сарокваша. - Сьогодні всі розуміють, що в глобальному плані рішення житлової проблеми можливо тільки за рахунок масового будівництва».

Віддає пріоритет забудові підмосковних територій і генеральний директор компанії «Пік-регіон» Сергій Канаев: «Останнім часом альтернатива місто-загород стає усе більше актуальною. Це пояснюється дефіцитом площадок у столиці, а також тим, що Підмосков’я зараз - дуже затребуваний сектор. Що стосується групи компаній «ПІК», те, маючи у своєму розпорядженні потужності наших ДСК, ми здатні комплексно забудовувати цілі міста Московської області. Якість возводимых у Підмосков’я будинків не тільки не уступає якості столичних новобудов, але найчастіше навіть перевершує його».

Як відомо, одним з перешкод, що гальмують розвиток обласних міст, є недолік робочих місць, що завжди змушував росіян прагнути до переселення в столицю. Не можна сказати, що сьогодні проблема вирішена, але деякі зрушення в цьому напрямку, безумовно, є. «В 2007 році намітилася нова тенденція - розвиток у найближче Підмосков’я центрів ділової активності. Мова йде про комплексну забудову певних територій комерційними об’єктами - бізнес-центрами, готелями, логістичними центрами, торгово-розважальними об’єктами й супутньою інфраструктурою. Майбутнім покупцям житла в таких районах це дозволить знайти роботу або організувати бізнес у безпосередній близькості від свого будинку», - розповідає Н. Тихоновская.

Розширюючи обрії
Події, що происшли на ринку Підмосков’я в 2007 році, можна умовно розділити на дві категорії. Перша стосується будівництва возводимых або вже здані держкомісії об’єктів, друга - нових планів і законодавчих ініціатив.

Які новобудови Підмосков’я стали подією 2007 року? На думку генерального директора агентства нерухомості «Бульварне кільце» групи компаній «Мультигрупп» Сергія Фокіна, бурхливо розвиваються житлові комплекси, що складаються з таунхаусов: «Це пов’язане з високою прибутковістю подібних проектів для забудовників. В 2007 році число возводимых селищ таунхаусов виросло на 65,2%. Даний вид житла стає усе більше популярним у москвичів. Зараз ринок таунхаусов перетворюється в повноцінний самостійний сегмент, а не доповнює ринок котеджів».

По даним президента компанії групи компаній «Парк груп», керуючого мережним проектом «Витро» Олега Маринина, кількість селищ на підмосковному ринку нерухомості досягло 200. Приріст стосовно 2006 року оцінюється в 22%. При цьому число селищ збільшується як за рахунок розширення географії забудови, так і завдяки освоєнню менш популярних заміських напрямків. Будівництво котеджів і таунхаусов поширилося вже до «другої бетонки» (40 км від Москви), оскільки в найближче Підмосков’я спостерігається дефіцит вільних земель.
Попиту на житло найдешевшої категорії, на думку аналітиків, буде сприяти й інша подія: введення податку на нерухомість. «Податок підвищить інтерес до панельних будинків, оскільки сильно вдарить по покупцях квартир у будинках бізнес-класу й елітних об’єктів, де вартість 1 кв. м починається від $5 тис., - продовжує Ф. Сарокваша. - Крім того, податок підштовхне попит на житло в Підмосков’я, де ставка або коефіцієнт споконвічно нижче».

«Треба відзначити й минулий у березні конкурс на експериментальні проекти комплексного освоєння територій з метою житлового будівництва. У результаті експерти відібрали 22 проекту, на яких будуть відпрацьовані підходи до державної підтримки комплексної забудови в Росії», - уточнює виконавчий директор компанії Blackwood Марія Литинецкая.

Порівняльна арифметика
Наскільки успішно розвивався ринок нерухомості Підмосков’я в 2007 році? Підсумкові дані подібного роду включають різні елементи: обсяги і якість будівництва, розвиток транспортної, інженерної й соціальної інфраструктури та ін. Хоча, оцінюючи ситуацію в цілому, аналитики звичайно апелюють до кількісних порівняльних показників.

По даним служби маркетингу корпорації « Бест-Нерухомість», Московська область обійшла столицю й інші регіони по кількості зданих в експлуатацію новобудов: «Житлове будівництво в регіоні збільшилося з початку року на 31%. Із січня по вересень 2007 року в країні побудовано 375 тис. квартир загальною площею 34 млн кв. м. Більше 20% нового житла - на рахунку Москви й Московської області.

При цьому Підмосков’я визнане лідером практично за всіма показниками. Там уведено 3,74 млн кв. м, або 11% загальноросійського показника. Для порівняння: частка столиці (3,55 млн кв. м) склала 10,5%. Москва незначно додала в обсягах уведення житла в порівнянні з 2006 роком - усього 0,1%. Через дефіцит землі приріст житлового будівництва в столиці от-от припиниться».

Класові позиції
Один із цікавих моментів стосується категорій житла, возводимого сьогодні на території Підмосков’я. Тут думки аналітиків трохи розходяться. Одні вважають, що активніше всього розвивався економ-клас, що дозволяє поліпшити умови життя найбільш численної категорії потенційних покупців. Так, за даними М. Литинецкой, частка економ-класу в загальному обсязі пропозиції за минулий рік збільшилася майже у два рази. Деякі компанії, що раніше займалися іншими сегментами нерухомості, оголосили про намір освоювати ринок недорогого житла. Так, корпорація «ІНКОМ» збирається вкласти в «бюджетні проекти» біля $1,5 млрд, а компанія «Элит Лад» анонсувала будівництво мережі селищ економ-класу із загальним обсягом інвестицій $150 млн.

Правильний чи ні подібний вектор розвитку Підмосков’я? Деякі фахівці переконані, що найбільш затребуван і виграшними виявляться дорогі проекти. «По даним аналітиків компанії «Парк груп», ринок підмосковної нерухомості вже пройшов етап гострого дефіциту, вимоги покупців значно виросли. І сьогодні девелоперам потрібно орієнтуватися на аналоги затребуваних західних форматів, наприклад на прибережні вілли, обжиті європейські передмістя та ін. З огляду на підсумки 2007 року й орієнтуючись на значні обсяги продажів, можна говорити про те, що затребуваність подібних проектів на ринку досить висока», - упевнений О. Маринин.

Якщо ж не міркувати про тенденції, а перейти на мову цифр, то картина істотно спрощується. Отже, яких новобудов у Підмосков’я сьогодні пропонується найбільше? Як затверджують фахівці корпорації « Бест-Нерухомість», у порівнянні зі столичним обласний ринок вторинних квартир не настільки різноманітний. В області на противагу Москві домінує житло невисокої якості, на частку якого доводиться більше 40%, у той час як частка якісних пропозицій не перевищує 30%. Згідно з даними, які приводить М. Литинецкая, нерухомість бізнес-класу в Підмосков’я становить 50%, економ-класу - 33%, премиум-класу - 17% загального числа пропозицій.

Досить цікаві відомості для зіставлення. Біля третини возводимого житла - об’єкти нижчого цінового сегмента, претензії до якості якого начебто б логічні. Однак, як видно з наведених даних, частка неякісного житла значно вище - 40%, так ще 30%, мабуть, доводиться на об’єкти, побудовані на тверду «трійку». Зрозуміло, що в перераховані розряди попадає більша частина будов бізнес-класу, мало відповідних заявленої категорії. Висновок, що випливає із простого аналізу, очевидна: значна частина сучасних пропозицій у Підмосков’я не відповідає сучасним критеріям якості й, попросту говорячи, не коштує тих грошей, за які продається. Втім, потенційних покупців почасти заспокоїть той факт, що описане положення ще більш характерно для столиці.
На думку С. Фокіна, в 2007 році в економ-класі попит небагато перевищував пропозицію, тоді як у сегментах житла бізнес- і елітної категорії попит та пропозиція відповідали один одному.

Як прогнозує Н. Тихоновская, «панельне домобудівництво в найближчі кілька років переміститься з Москви в Підмосков’я, тоді як обсяги будівництва монолітних будинків в області скоротяться. За 2006 рік його частка в структурі пропозиції новобудов знизилася з 68 до 61%, причому ця тенденція зберігається».

Цікавий зріз аналізу купівельного попиту дають фахівці корпорації « Бест-Нерухомість»: «На вторинному ринку підвищеним попитом користуються будинку, побудовані після 2000 року, або більше старе житло гарної якості в районі з розвитий інфраструктурою. Найдорожчими є квартири в недавно зданих будинках, ціни на які значно вище, що сприяє зменшенню попиту. Тому в Підмосков’я дуже затребуване панельне житло 1970- 1990-х років. А самими що купуються є квартири в цегельних будинках, на частку яких доводиться близько 20% всіх придбань».

Інша сторона питання полягає в тім, наскільки пропозиції на ринку Підмосков’я відповідають існуючому попиту. «Якщо говорити про самий затребуваний сегмент житла - про економ-класі, те загальна тенденція виглядає в такий спосіб: попит на недороге житло в умовах уже існуючого дефіциту постійно росте, а пропозиція по цьому секторі скорочується», - затверджує Ф. Сарокваша.

У підсумку виходить картина, аналогічна тієї, що ще недавно була типова для Москви. Самий затребуваний сегмент - дешеве панельне житло, воно ж і саме дефіцитне й затребуване. Однак більшість забудовників (крім тих, які задіяні в рішенні винятково соціальних програм) зацікавлені у зведенні об’єктів більше високого класу, отчого й народжується певна диспропорція. Виправити таку ситуацію за допомогою винятково ринкових механізмів неможливо. Це під силу тільки державі.
Здавалося б, очевидно: в умовах гострої недостачі житла й безпрецедентно високих цін доцільніше всього розвивати в Підмосков’я саме сегмент дешевого панельного житла. Але експерти вважають, що не всі так однозначно й залежить від багатьох факторів - насамперед географічного характеру.

«Якщо говорити про найближче Підмосков’я, те там доцільно зводити саме типові будинки, оскільки потрібна висока швидкість забудови, і тільки «панелі» під силу вирішити ці завдання. Але в більше вилучених містах, наприклад Дмитрове, ПІК займається вже будинками по індивідуальних проектах: розміщати там «панель» недоцільно через далекість від Москви, - міркує С. Канаев. - Зате в Химках, Мытищах, Долгопрудном житло економ-класу дуже актуально. Вони нічим не відрізняються від московських районів Новокосино, Південне Бутово, Митино».

Про ціни сперечаються
Цінова ситуація на ринку житла - один із самих непростих і неоднозначних питань сьогодні. Не дивно, що думки фахівців на цей рахунок розходяться.
Цінова ситуація на ринку житла - один із самих непростих і неоднозначних питань сьогодні. Не дивно, що думки фахівців на цей рахунок розходяться.

Як уважає Н. Тихоновская, «ціни на нерухомість у Підмосков’я за останній рік виросли в середньому на 15%. Це пов’язане з тим, що основне ядро пропозиції склали проекти комплексної забудови, а вони найбільше ликвидны. Разом з тим на сьогоднішній день нерухомість у Підмосков’я усе ще недооцінена й має гарний потенціал для росту».

«Нерухомість в 2007 році дорожчала темпами, що ледве випереджають темпи інфляції. Інфляція трималася на рівні 9-15%, тобто збільшення цін за рік склало 15-20%», - думає Ф. Сарокваша.

«Цей рік для ринку заміської нерухомості виявився одним із самих прибуткових. Ріст вартості заміського житла на відміну від московських квартир був як і раніше стабільний і склав порядку 15-30%», - упевнений О. Маринин.
Але ряд фахівців думає, що досягнення ринку нерухомості Підмосков’я виглядають трохи скромніше. Як затверджує С. Фокін, «за 2007 рік спостерігалося незначне підвищення цін на житло в області. Максимальний ріст показали саме нові об’єкти: на початковому етапі квартири в них дорожчають із кожним побудованим поверхом. Об’єкти ж, виведені на ринок в 2006 і 2007 роках, зараз перебувають на завершальній стадії, тому підвищення їхньої вартості не настільки велико, як на початку реалізації».

Марія Литинецкая
Виконавчий директор компанії Blackwood:
Як тенденції 2007 року варто виділити як нові, так і триваючі з 2006 року. До них можна віднести наступні моменти.

Розвиток комплексної забудови в рамках заміського малоповерхового будівництва. Крім заявлених у минулому й позаминулому році проектів (А101, Рублево-Архангельське, Плещеево) в 2007 році були анонсовані проекти Hellas компанії Mechaniki; «Світле місто»; забудова колишнього колгоспу «Клинский» групою АСТ у рамках нацпроекта «Доступне житло».