Ринок Нерухомості

Як вигідніше здавати котедж: на рік або на добу Новобудови економ-класу - зникаючий вид на ринку Москви Де в Москві знайти доступний гараж? Непрестижний Південь Москви залучає цінами Інвестиції: коли оренда квартири доходнее банку? Що за бариші обіцяють панські хоромы Хорватські вілли по кишені «фірмачам» Всі статті журналу

Тим, хто коштує в черзі на поліпшення житлових умов і утомився чекати безкоштовної квартири, держава пропонує компенсацію - житлову субсидію. Одержуйте гроші - виходите із черги. Але що реально ви можете на них собі дозволити?

Ранком гроші, увечері квартира - ідеальний розклад. Тим більше що гроші платите не ви - матеріальна допомога виходить від держави, безоплатні, безпроцентна та інші неймовірні епітети.

У Москві більше половини жителів незадоволені своїми житловими умовами, в 200 000 з них це невдоволення засноване на об’єктивних обставинах - туляться родинами в малогабаритних квартирках у будинках, визнаних непридатними для життя, або в гуртожитках, коммуналках. Таким покладене безкоштовне житло від держави. Щоб одержати його, треба встати в чергу. Черга - справа нервове, але саме неприємне, що затягається звичайно мінімум років на десять.

Житлові субсидії держава пропонує давно. Але тільки з минулого року, коли було внесене виправлення в закон міста Москви «Про забезпечення права жителів міста Москви на житлові приміщення» (максимальну субсидію тепер можна одержати через 10 років очікування, а не через 15, як було раніше), коли ціни на ринку нерухомості більш-менш стабілізувалися, черговики почали правом на субсидії активно користуватися.

Властиво, що таке субсидія? Це якась сума, що держава виплачує черговикові замість його житла або на додаток до нього. Розмір субсидії залежить від покладеного вам за законом метражу, ціни квадратного метра (визначається спеціальною комісією), типу вашої черги (пільгова або на загальних підставах) і кількості років, що ви провели чекаючи квартири.

Як це виглядає в теорії? Ви нудьгуєте в черзі энное кількість років, вам набридає, ви відправляєтеся в Департамент житлової політики, подаєте заяву на одержання субсидії, оформляєте її, знаходите підходящу квартиру, купуєте, святкуєте новосілля й живете довго й щасливо.

А тепер нюанси.

Уважайте самі, вирішуйте самі
Підступ у тім, що грошей, виданих державою в якості безоплатної матеріальної допомоги, на квартиру в Москві не вистачить. Ніяк. Навіть якщо ви простояли в черзі 10 років. Програма розрахована на людей, готових вкласти в житло значну частину власних заощаджень. (Саме тому не все рвуться одержувати субсидії, воліючи дочекатися безкоштовної квартири).

Судите самі. Розмір субсидії залежить від декількох факторів. Насамперед цей час очікування квартири. Через рік «стояння в черзі» ви маєте право на 5% від вартості квартири (пільгові категорії: родини з дітьми-інвалідами, неповні родини, наприклад, - на 10%). Цифра смішна. Оформляти таку субсидію безглуздо, якщо тільки у вас не прикопилось на банківському рахунку (або в куті за грубкою) 95% вартості житла. На 5% житлові умови не поліпшиш (якщо не мати на увазі під поліпшенням покупку нових штор і заміну паркету).

Другий фактор - соціальна норма площі. Самотньо проживаючому громадянинові в нашій країні покладене до 36 кв. м. Родині із двох чоловік - 36 кв. м. Родині із трьох чоловік, двоє з яких чоловіки, - 54 кв. м. Якщо вас троє й ви не чоловіки - 62 кв. м. Родині із чотирьох і більше громадян - по 18 кв. м на одного члена родини.

Третій фактор - вартість квадратного метра. Скажемо прямо, вона далека від ринкової. Середню вартість визначає спеціальна комісія раз у квартал. На IV квартал 2007 р. ціна квадратного метра житлової площі в багатоквартирному панельному будинку, на думку держкомісії, склала 86 159 руб. Ця цифра нижче среднерыночной.

Розрахунок житлових субсидій
Наприклад, вас у родині четверо: ви із дружиною й двоє неповнолітніх дітей. Ви займаєте кімнату в коммуналке й коштуєте в черзі на одержання квартири більше 10 років. Відповідно до соціальних норм вам покладено 72 кв. м.

Очевидно, що квартиру в 72 кв. м у Москві на ці гроші не купиш. Прийде доплачувати. Що при цьому відбувається з вашою старою квартирою (кімнатою)? Це залежить від вас і від того, який вид допомоги ви виберете - субсидію замість або субсидію на додаток. Якщо ви оформляєте субсидію замість, стара житлоплоща відходить державі, її метраж при розрахунку суми субсидії не враховують (використовується та ж формула, що й вище). Якщо ж ви хочете одержати субсидію на додаток до вже наявного житла, формула буде виглядати так:

При цьому квартира, у якій ви проживаєте зараз, залишається у вашій власності. Для приклада: хтось Іван Іванович із дружиною й трьома неповнолітніми дітьми займає дві кімнати в коммуналке загальною площею 24 кв. м. У черзі коштують 10 років. По соціальній нормі їм покладено 90 кв. м.
Якщо продати кімнати в коммуналке й додати до субсидії, можна дозволити собі двох- або трикімнатну квартиру на окраїні Москви. При цьому потрібно враховувати, що знайти покупців на кімнати складно, а субсидія діє певний час. Чи розумно це?

На ці гроші цілком реально знайти гарну двухкомнатную квартиру в ближнє Підмосков’я й відразу в неї заселитися, не мучачись із продажем кімнат. Інший приклад: у трикімнатній квартирі в Медведкове (метраж 60 кв. м) проживає Іван Никифорович із дружиною й сином, у якого, у свою чергу, дружина й дитина, і старенька бабуся. На шістьох їм покладається 108 кв. м.

На ці гроші вони можуть купити однокімнатну квартиру в Підмосков’я для родини сина, а самі залишаться жити в Медведкове (збережуть московську реєстрацію й відповідні пільги: ЖКХ, пенсійні). Якщо вони одержать субсидію замість, їм доведеться шукати відразу дві квартири (не факт, що хоча б одну з них вони зможуть купити в Москві), що займе більше часу й сил.

Одержите своє
Отже, ви вирішили не чекати в моря погоди (а від уряду квартири), порахували розмір субсидії й прийшли до висновку, що жити можна й навіть найдеться де. Далі ви йдете в управління Департаменту житлової політики й житлового фонду м. Москви вашого округу - туди, де вас ставили на облік. Пишете заяву, прикладаєте до нього копії паспортів і свідоцтв про народження всіх проживаючих з вами членів родини, ИНН, пенсійних страхових свідчень. Всі документи на квартиру в керуванні вже є - вони зберігаються там з тих пор, як ви встали в чергу за безкоштовним житлом.

Протягом двох тижнів заява розглядається, і в керуванні приймають рішення - видати вам субсидію або відхилити заявку. Треба віддати належне держустанові, на практиці заяви дійсно розглядають швидко й відмовляють у субсидіях украй рідко. Наприклад, у керуванні може банально не виявитися грошей - «субсидийный» бюджет розписується кожний квартал, це фіксована сума, і, якщо бажаючих багато, на вашу частку попросту не вистачить засобів.

Вашу заявку схвалили? Одержите на руки свідчення - іменний документ, що засвідчує право громадянина на одержання субсидії з бюджету міста на придбання або будівництво житлових приміщень. У свідчення є номер і термін дії. Субсидія «придатна» рівно шість місяців. Якщо за цей час ви не знайшли квартиру, що задовольняє соціальним нормам, субсидія вертається в бюджет міста, а ви - назад у чергу.

Протягом напівроку після схвалення заявки вам відкриють рахунок у банку й нарахують туди суму субсидії. Рахунок блокують, скористатися ним за своїм розсудом ви не зможете. Гроші цільові, і витрачати їх дозволено тільки на житло. Квартиру ви підшукуєте самі, через знайомих або за допомогою агентств нерухомості - у департаменту ні «мазунчиків» серед агентств, рекомендацій він не видає, так що ви вільні вибирати на свій розсуд. Послуги агента ви, зрозуміло, оплачуєте самостійно. Ви вправі придбати квартиру де завгодно: у Москві, Мишкіні, Владивостоці… У новобудові або на вторинному ринку житла.

Але є ряд обмежень:
• якщо ви здобуваєте квартиру в новобудові, готовність будинку повинна бути вище 70%. Це свого роду страховка від «недоладу»;
• житлоплоща не може бути менше покладеної соціальної норми;
• квартира должнасоответствовать стандартам благоустрою, тобто у квартиру без світла й води при всьому вашім бажанні вам вселитися не дозволять;
• не можна використовувати субсидію на придбання житла, що перебуває під арештом, віддано в заставу (банку, наприклад), якщо квартиру продають без згоди тих, хто в ній зареєстрований, має на неї які-небудь права.

Ви містите із продавцем договір купівлі-продажу, віддаєте йому копію свідчення про надання субсидії, доплачуєте необхідну суму із власних заощаджень і потім несете всі документи в Агентство по реалізації житлової позики й субсидій. Там їх перевіряють і перевіряють ще раз, після чого переводять субсидію з вашого заблокованого рахунку на рахунок продавця.

Субсидія вважається реалізованої після державної реєстрації договору на придбання житла у власність. Якщо ви взяли субсидію на додаток, а старе житло муніципальне, субсидія буде «зарахована» після того, як ви приватизуєте колишню квартиру. Нагадаємо, все це потрібно встигнути зробити за шість місяців. Якщо все зложилося успішно, вас знімуть із обліку по поліпшенню житлових умов і викреслюють із писку черговиків.

Гладко було на папері
Добре, якщо за 10 років очікування милості від держави ви встигли нагромадити пристойні гроші, яких укупі із субсидією вистачило на ту квартиру, що вам хотілося, - у гарному будинку, чистому районі. І не довелося шукати компромісні варіанти. А що, якщо немає?

Якісь особисті заощадження є, але їх не вистачає

У виняткових випадках дозволяється придбати квартиру загальною площею нижче соціальної норми - не 18 кв. м на людину, а менше (але не нижче 16 кв. м на людину). Якщо квартира сильно «тисне в плечах» - скажемо, вас четверо в одній кімнаті в коммуналке, квартиру чекаєте вже 10 років, - департамент може піти на таку поступку (подібні випадки розглядає спеціальна комісія). По соціальній нормі родині із чотирьох чоловік покладається 72 кв. м.
Тобто фактично місто оплачує 50 кв. м житла (це якщо розраховувати за вартістю «державного» квадратного метра, за ринковими розцінками - ще менше). 22 кв. м (мінімум 1 895 498 руб.) родина повинна викупити сама. Однак можна подати прохання на придбання квартири меншої площі, 64 кв. м (по 16 кв. м на людину), - через недолік особистих заощаджень. І тоді самостійно прийде оплатити всього 13 кв. м (1 120 067 руб.) - різниця істотна. При висновку подібної угоди буде потрібно нотаріально завірена згода всіх черговиків.

Немає нагромаджень, але є досить високе й стабільне джерело доходу
Ваш варіант - іпотека. Субсидовані засоби віддаєте як первісний внесок, що залишився частину суми займаєте в банку. Деякі банки надають спеціальні програми пільговим категоріям громадян або, наприклад, молодим родинам. Якщо ви попадаєте під визначення «молода родина», а ваші батьки коштують у черзі на поліпшення житлових умов, можете об’єднати зусилля - використовувати їхню субсидію й ваші пільги при одержанні іпотеки. (Про державну житлову програму для молодих родин читайте в цьому номері)

Якщо субсидії на квартиру не вистачає, нагромаджень немає й можливості взяти іпотеку теж

Варіантів небагато. Дочекатися безкоштовної квартири від держави. Або, скажемо, переїхати в Підмосков’я. Леву Миколайовичу, пенсіонерові, черговикові, що займав кімнату в коммуналке, його діти оформили документи на одержання субсидії й придбали однокімнатну квартиру в тихому підмосковному містечку, неподалік від санаторію.

Консультант: Юлія Чурикова, прес-секретар Департаменту житлової політики й житлового фонду міста Москви

Буква закону. щоб устати на облік (у чергу) на одержання квартири, потрібно задовольняти двом умовам:

•1. На кожного проживаючого у квартирі доводиться менше 10 кв. м загальної площі (для коммуналок і гуртожитків - 15 кв. м). Попередня вимога не приймається в розрахунок, якщо будинок (або тільки ваша квартира) офіційно визнана непридатним для проживання (тобто аварійним, старим); а також якщо в будинку (або тільки у вашій квартирі) відсутній або несправна електрика, водопровід, электро- або газова плита на кухні, ванна або душова, гаряче водопостачання або газовий стовпчик.

Ви цілком можете подавати документи на постановку в чергу, якщо зареєстровані в гуртожитку або будинку готельного типу; якщо живете в коммуналке із сусідом, що страждає небезпечним хронічним захворюванням, наприклад туберкульозом (правда, прийде зібрати паперу з органів охорони здоров’я, що засвідчують цей факт). Нарешті, якщо ви ділите дах - одну кімнату або суміжні кімнати - з людиною, що не є вашим родичем.

•2. Ви повинні проживати в Москві не менше 10 років і мати документальне підтвердження - реєстрацію на весь строк проживання. Формально в Житловому кодексі немає терміна «ценз осілості». Відомі прецеденти, коли постановою суду (у тому числі Верховного - в 2001 р.) громадянина без «цензу» ставили на облік (при цьому він задовольняв одній з додаткових умов). Проте правило «10 років» дотепер діє. При цьому ніхто не заважає вам заперечити його в судовому порядку - але ми не беремося підрахувати, скількох сил і грошей вам це буде коштувати.

Окремий випадок. Коли субсидія - самий вигідний варіант

• Ви живете в комунальній квартирі, і ваші сусіди теж коштують у черзі на поліпшення житлових умов. Можете діяти по наступному сценарії: ваша родина реалізує своє право на субсидію, а другій родині виділяється позачергова житлова субсидія на покупку кімнати, що звільнилася. Таким чином, ви, використовуючи свою субсидію й гроші, отримані від продажу кімнати, здобуваєте квартиру, не вкладаючи в неї особисті засоби. Вашим сусідам залишається комунальна квартира цілком.

• Якщо ваш будинок визнаний аварійним, не чекайте розселення, а подавайте заяву на субсидію - його розглянуть у першу чергу. Так у вас буде можливість самостійно вибрати житло. Правда, діє така субсидія всього три місяці - якщо у встановлений термін ви не знайдете квартиру, будете вибирати із запропонованих містом варіантів.