Комерційна жилка
Інвестори, що утомилися від невизначеності перспектив ринку житлової нерухомості, прийнялися освоювати комерційний сегмент. Втім, вкладення в склади й офіси - заняття досить специфічне, потребуюче не тільки чуття й грошей, але й знання ринку.
Традиційні учасники ринку комерційної нерухомості вважають, що гра на цьому полі не має нічого загального з купівлею-продажем столичних квартир, доступної практично будь-якому інвесторові, що розташовує необхідною сумою. Cегодня ринок комерційної нерухомості розвинений, сегментований і, що особливо важливо, має гарний прогноз, однак це не означає, що всі його сектори високоприбуткові й можуть становити однаковий інтерес для спекулятивних інвесторів.
У фаворі - склади й офіси
З повною впевненістю можна сказати одне: на першому місці по популярності вже довгі роки залишаються інвестиції в офісну нерухомість, що вважається найбільш дохідною. Потенціал росту вартості оренди й продажі офісних площ як і раніше високий. Якісні проекти класу А поки поза конкуренцією. Ігор Махонин, заступник директора департаменту нерухомості MIRAX Group, уважає, що сьогодні «на московському ринку найбільший інтерес для девелоперов представляють високоприбуткові офісні комплекси класу А. Успішна реалізація престижних об’єктів позитивно впливає на імідж і репутацію компании-девелопера. А в довгостроковій перспективі останній фактор важливіше прибутковості. Звичайно, не кожний девелопер може дозволити собі акумулювати достатня кількість засобів для інвестицій у масштабні проекти класу А. Однак у кожному разі краще будувати невеликі, але високоякісні офісні центри, ніж зводити великі об’єкти низького рівня».
А от за друге місце по привабливості йде постійна й завзята боротьба між торговельною й складською нерухомістю. Втім, з недавніх пор склади вибилися вперед. Цьому в чималому ступені сприяв різко зрослий інтерес до цього сегмента з боку західних фондів. За словами Михайла Геца, віце-президента по стратегічному розвитку компанії Blackwood, «найбільший інтерес для девелоперов у складському сегменті представляють великі проекти площею більше 150 тис. кв. м, розташовані в безпосередній близькості від ключових транспортних артерій на відстані до 30 км від МКАД. Це основні вимоги для реалізації успішної концепції складського об’єкта, здатного забезпечити девелоперу необхідний рівень прибутковості».
Торговельна нерухомість в 2007 році здала свої позиції. Багато фахівців заговорили про насичення цього сегмента.
Готельна нерухомість - аутсайдер комерційного ринку, що й дивно, і зрозуміло. Дивно, тому що тільки ледачий не говорить сьогодні про серйозний дефіцит у столиці готельних номерів середнього й нижнього цінового рівня. А зрозуміло, тому що столичний уряд лише на словах піклується про розвиток цього сектора комерційної нерухомості, на ділі реалізуючи заброньовані для готелів земельні площадки більше багатим і згідливим «житловим» девелоперам. Однак є надія, що в 2008 році ця ситуація може в корені змінитися: оскільки з реалізацією житла сьогодні проблеми, девелоперам прийде шукати альтернативні проекти.
Головне - терпіння
Що стосується прибутковості й перспективності вкладень на ринку комерційної нерухомості, те, на відміну від житлового сегмента, тут прийнято прораховувати варіанти на 5-10 років уперед, з огляду на в першу чергу такий немаловажний аспект, як капіталізація об’єкта нерухомості. Олена Підлісних, старший консультант відділу фінансових ринків і інвестицій компанії Jones Lang LaSalle, відзначає, що «найвищі ставки капіталізації на ринку комерційної нерухомості в цей час спостерігаються в офісному сегменті. Так, у Москві ставки по якісних офісних активах становлять близько 8% при 8,5-9% по торгових центрах і 10% по складах (за третій квартал 2007 року). Аналогічна послідовність рівнів ставок спостерігається й у Санкт-Петербурзі, у те час як в інших містах-миллионниках торгові центри найчастіше оцінюються вище, ніж офісні будинки, що пояснюється співвідношенням попиту та пропозиції на дані активи. Однак слід зазначити, що оцінка фінансової віддачі прямо залежить від самого активу: унікальні активи з вигідним розташуванням можуть бути оцінені на рівні, що набагато перевершує среднерыночные коефіцієнти. І навпаки, наявність яких-небудь проблемних характеристик - юридичних, технічних, операційних - значно погіршить прибутковість девелопера/інвестора від даного активу». Аналитики вважають, що всі види комерційної нерухомості здатні створювати максимальний прибуток на етапі девелопмента, тобто будівництва об’єкта й перепродажу після уведення в експлуатацію з оцінкою будинку як генерує доходи бізнесу, а не як окремо вартого об’єкта нерухомості.
Відштовхуючись від цієї теорії, Ігор Махонин становить свою градацію ефективності вкладень у різні сектори комерційної нерухомості: «Торговельна нерухомість найбільше доходна в довгостроковій перспективі. Будівництво складської нерухомості цікаво якщо буде потреба одержати гарну віддачу в більше короткий термін. Офісна нерухомість перебуває десь посередине між ритейлом і складськими комплексами. Час, за яке окупається офісна нерухомість, менше, ніж у торговельних проектів, але при цьому ліквідність більше висока, чим у складів».
Навколо прибутковості ритейла розпалюються серйозні суперечки. Приміром, Михайло Гец уважає, що «у зв’язку з поступовим насиченням ринку торговельних площ у великих містах Росії прибутковість інвестування в цей сегмент знижується. У складському сегменті середні ставки прибутковості на сьогодні визначилися на рівні 12-15%. Показник прибутковості девелопмента офісної нерухомості в цей час варіюється в межах 15-20%. Середнє по ринку значення прибутковості для офісної нерухомості при придбанні її як орендний бізнес становить 6-12%». У той же час Максим Брусов, директор департаменту інвестицій компанії « Миэль-Комерційна нерухомість», упевнений, що сьогодні «торговельні об’єкти виступають найбільш дохідним сегментом нерухомості, тому що ставки вище, а витрати на девелопмент трохи нижче в умовах рівної вартості землі, інженерних мереж і погоджень».
Ризик - справа шляхетне
Наступний аспект, що вимагає уважного розгляду при оцінці ефективності вкладень у той або інший сегмент ринку комерційної нерухомості, - це оцінка наявних ризиків. Приміром, у сегменті торговельної нерухомості, на думку Михайла Геца, «до них можуть бути віднесені такі аспекти, як непродуманість концепції об’єкта, невдале місце розташування, конкурентне середовище. Таким чином, при будівництві торговельного об’єкта загальний рівень ризику досить високий, однак при сполученні вдалих параметрів місця розташування з використанням професійно розробленої концепції, а також при правильному позиціонуванні в просуванні об’єкта дані ризики можливо нівелювати». Позицію колеги підтримує Ігор Махонин: «Торгові центри мають найбільші ризики, пов’язані із тривалою окупністю, а у зв’язку з останніми подіями на світовому ринку нерухомості ризики тільки збільшуються. У Москві вже є кілька прикладів невдалої реалізації проектів через розташування. Наявність у майбутньому конкурентів по сусідству може сильно вдарити по гаманці інвесторів в інших торгових центрах».
У складському сегменті основними факторами, здатними привести проект до провалу, можуть бути непродумана концепція, неправильно обране місце розташування, недостатнє фінансування, а також значне подорожчання вартості будівництва.
Поки всі не так страшно з погляду ризиків в офісному сегменті. Михайло Гец уважає, що «у ситуації дефіциту якісних офісних приміщень ринок поглинає практично всі офісні об’єкти. Однак у найближчі 3-4 роки ситуація може змінитися: в умовах гострої конкуренції користуватися високим попитом будуть тільки об’єкти із продуманою концепцією, правильним позиціонуванням і професійним керуванням. Що стосується регіональних ринків офісної нерухомості, те основний ризик пов’язаний з переоцінкою місткості ринку, що надалі може привести до високої частки вакантних площ в офісних об’єктах. Залучення консалтингової компанії на етапі дослідження ринку й концептуального проектування дозволяє істотно знизити ризики».
У той же час (торгівля, як ми пам’ятаємо, викликає найбільшу кількість розбіжностей) Максим Брусов уважає, що «ризики будівництва об’єктів порівнянні у всіх сегментах комерційної нерухомості. У той час як ризики продажу проекту, на мій погляд, найнижчі при зведенні торговельних площ, оскільки найвищий попит сьогодні спостерігається саме в цьому сегменті».
Пропонуємо, запитуйте!
Аксіомою ринку комерційної нерухомості дотепер було твердження про те, що попит на неї по всіх секторах значно перевершує пропозиція. Швидше за все, ці слова будуть повторювати й у році, що наступив, хоча й з деякими застереженнями. Так, можна з повною впевненістю затверджувати, що серйозний дефіцит збережеться в секторах складської й готельної нерухомості. А от з офісами й торговими центрами всі не так просто. Як такого дефіциту тут ні, є підвищений попит на приміщення певних категорій, з певною ціною й конкретним місцем розташування. Михайло Гец підкреслює, що «попит на торговельні приміщення залежить від стадії розвитку конкретного ринку, рівня доходів населення, рівня конкуренції між існуючими об’єктами, від присутності мережних орендарів, їхніх профілів і ін. У складському сегменті Московського регіону попит на складські приміщення поки не вдоволений. Найбільшою популярністю користуються приміщення площею 1-3 тис. кв. м. Багато великих логістичних компаній орендують від 10 тис. кв. м у споруджуваним у цей час великих логістичних комплексах, таких як «Північне Домодедово» і «MLP Подольск». Стабільний ріст попиту й підвищення вимог потенційних орендарів до якості офісних об’єктів є характерними рисами ринку офісної нерухомості Москви». Так, серед заявок на оренду офісних приміщень, що надійшли в компанію Blackwood у третьому кварталі, 67% доводилося на клас А, 30% - на клас В. Таким чином, у порівнянні з аналогічним періодом попереднього року частка заявок на офіси класу А збільшилася на 15%. Сприятлива економічна ситуація сприяє активному росту компаній, і як наслідок збільшується середня орендована площа офісного блоку. У порівнянні з аналогічним періодом 2006 року частка заявок на приміщення від 500 до 1500 кв. м збільшилася на 11% і досягла за підсумками третього кварталу 2007 року рівня 24%.
Не можна не відзначити й істотне укрупнення об’єктів, включення й поступове збільшення частки офісної складової в багатофункціональних комплексах. Дана тенденція знаходить своє відбиття як у проектах, заявлених до реалізації в межах Москви, так і за МКАД. Комплекси стають вище, а офісних площ у них - більше. З початку року було заявлено кілька багатофункціональних комплексів у межах міста, загальна площа кожного з яких перевищує 400 тис. кв. м, а також ряд бізнес-парків і МФК у районі МКАД площею приблизно 100 тис. кв. м