Ринок Нерухомості

Іпотечне кредитування стало реальністю для багатьох росіян. «Власник» опитав фахівців ринку, і вони назвали головні події 2007 року на цьому ринку й оцінили перспективи року 2008.

У Росії за 2007 рік було видано іпотечних кредитів, по попередніх підрахунках, на 537 млрд руб., що в 1,6 рази більше, ніж за 2006 рік, підводить підсумки року генеральний директор кредитного брокера «Фосборн Хоум» Василь Белов. Різкими темпами, майже у два рази, виросло число угод з житловою нерухомістю, зроблених за допомогою іпотеки. Цей показник досить вагомий, якщо врахувати, що іпотечні угоди в загальному обсязі придбаної в 2007 році житлової нерухомості склали близько 15% (на вторинному ринку) і 10% (на первинному ринку), додає Белов.

Дмитро Балковский, генеральний директор іпотечної брокерської компанії «Незалежне бюро іпотечного кредитування», теж говорячи про ріст кількості угод більш ніж у два рази й оцінюючи частку іпотечних угод у житлової нерухомості як 15%, констатує, що тим самим «іпотека остаточно перестала бути екзотикою й стала невід’ємною частиною ринку нерухомості».

Алла Цытович, що управляє директор блоку «Роздрібний бізнес» Банку Москви, дає у своєму коментарі «Власникові» більше високу частку участі іпотечних покупців на ринку нерухомості, але її планка більше висока: «Насправді іпотека як і раніше не грає великої ролі на ринку нерухомості: у першій половині 2007 року іпотечні покупці становили всього 30% від загальної кількості покупців житла».

«Більше точний підсумок стане відомий після закінчення 4 квартали 2007 року. Перші два квартали ринок демонстрував не дуже високий показник росту - 20%, третій - близько 40%, і всі банкіри дружно говорять, що грудень був не таким урожайний, якої звичайно він буває», - додає вона. У Москві й Підмосков’ї, по даним різних аналітичних джерел, приблизно 30% кредитів видається на первинному ринку, 70% - на вторинному, між Москвою й Підмосков’ям кредити розподілені приблизно нарівно. «Через високі ціни на житло усе більше клієнтів купують свою першу квартиру не в Москві, а в ближнє Підмосков’я», - констатує одну з тенденцій ринку Алла Цытович.

Вікторія Щербакова, керівник відділу брокериджу ипотечно-риелторской компанії «Кредит Макс», оцінює частку іпотечних угод на ринку Москви до 18% від загального числа угод на вторинному ринку житла.

У цілому, оцінки експертів з гарною точністю сходяться на дворазовому росту числа іпотечних угод і відверто говорять про всі зростаючій значимості іпотеки на ринку нерухомості. Що ж виступає головним «двигуном» її розвитку?

Доходно-Видатковий баланс
Щоб чимсь скористатися, про цьому треба елементарно довідатися: за результатами досліджень, информированность росіян про суть іпотечного кредитування досягла 80-85% по Росії - це значно вище, ніж в 2006 році, говорить Вікторія Щербакова.

«Все більша кількість підприємств переходить на виплату своїм співробітникам «білої» зарплати або хоча б готово підтвердити «сірий» дохід своїх працівників офіційною довідкою - уважає Василь Белов, - це робить іпотеку для багатьох бажаючих обзавестися житлом більше доступної».

Дмитро Балковский відзначає появу на ринку кредитів у швейцарських франках по ставках нижче ринкових - від 7% річних, називаючи цей продукт одним з головних подій року. Сьогодні більшість потенційних позичальників, що бажають купити квартиру в кредит, зробити цього не можуть, тому що дуже високі ціни на житло й низок рівень доходів. «Кредити в екзотичній валюті допомагають скоротити цей розрив і роблять іпотеку доступней», - додає він.

Високі ціни на житло хтось із експертів уважає головним двигуном іпотеки, а хтось - її гальмом. «Іпотечне кредитування гальмують високі ціни на житло, а також неготовність населення брати на себе довгострокові зобов’язання в умовах невизначеності економічної ситуації», - уважає Алла Цытович, говорячи про те, що як і раніше основним джерелом засобів для придбання нерухомості залишаються нагромадження росіян або альтернативні канали запозичень.

З нею вступає в заочну суперечку Вікторія Щербакова, що прогнозує значний ріст іпотечних угод, уважаючи, що стабільна внутрішньополітична обстановка в Росії цьому тільки сприяє. «Давно пішла в минуле ситуація, коли громадянин роками чекав своєї черги для одержання хоч якої-небудь житлоплощі. Зараз є реальна можливість вирішувати квартирне питання, і успіх залежить тільки від працездатності й мотивації позичальника», - уважає Щербакова.

З погляду нашої редакції, вплив на настільки активний ріст іпотеки, безумовно, зробив кожний з факторів, але хотілося б ще додати трохи не згаданих експертами: стабільність ринку сприяла іпотечним угодам, які проходять трохи довше неіпотечних. Крім того, підняття на 30% цін на оренду в столиці багатьох орендарів змусило задуматися про покупку свого житла по іпотеці.
Події року - трактування однозначне
Як не дивно, але всі опитані нами експерти сходяться із приводу події року - це світова фінансова криза. На думку Василя Белова, «слідом за серйозними фінансовими проблемами, що виникли на західному ринку, труднощах почалися й у Росії. Наприкінці літа в нашій банківській системі почалася криза ліквідності». Якщо навесні й на початку літа 2007 року російський іпотечний ринок був на зльоті (ставки падали, з’являлися нові гравці, банки просувалися в регіони, подовжувалися строки кредитування), то починаючи з кінця серпня 2007 року банки стали підвищувати ставки, збільшувати строки розгляду кредитних заявок, скорочувати высокорискованные кредитні програми (без первісного внеску й з неофіційним підтвердженням доходу) і більш ретельно перевіряти потенційних позичальників, додає Василь.

«Головною подією року, що зіпсувало картину на російському ринку іпотеки, стала світова криза ліквідності, причому його взагалі можна назвати головною фінансовою подією року, що йде,», - уважає Алла Цытович. У термінології банкірів знову виникло слово «серпень», що чомусь у нашій країні асоціюється з такою кількістю негатива, у тому числі фінансового. «Криза розділила ринок іпотеки 2007 року на дві частини: до серпня й після. Причому в першій половині 2007 року ринок іпотечного кредитування активно розвивався, багато банків активізували роботу з іпотекою, що спричинило невелике зниження процентних ставок по кредитах. А в другій половині ситуація різко змінилася. Одні банки згорнули на час іпотечні програми, інші поступово почали підвищувати ставки по кредитах, десь просто відмовляють у кредиті, десь посилюють вимоги до позичальників, винаходячи формальні приводи звузити коридор ухвалення рішення по іпотеці», - розповідає Алла Цытович. «Але саме головне нове - це очікуване або вже, що відбулося підвищення, ставок по іпотеці, пов’язане із кризою ліквідності на внутрішньому й зовнішньому ринках», - додає вона.

З позитивних подій року експерти відзначили появу кредитування в екзотичних валютах під низькі відсотки, появу можливості за рахунок підвищення комісії знижувати ставку й навпаки (програма «Признач свою ставку» банку «Дельтакредит»), впровадження скоринга в іпотеці, що прискорює процес ухвалення рішення. Цього року була створена професійна асоціація кредитних брокерів і пройшов перший Всеросійський конгрес іпотечних брокерів, додамо ми від себе. Ринок активно розвивається, і про прогнози читайте в другій частині статті, що буде опублікована в найближчому майбутньому.