Ринок Нерухомості

Інтернет-Журнал Metrinfo.Ru Ціни на житло в Центрі: вище тільки зірки Як вигідніше здавати котедж: на рік або на добу Новобудови економ-класу - зникаючий вид на ринку Москви Де в Москві знайти доступний гараж? Непрестижний Південь Москви залучає цінами Що за бариші обіцяють панські хоромы Хорватські вілли по кишені «фірмачам» Всі статті журналу

Наприкінці 2007 року фахівці однієї риэлторской компанії вголос сказали те, що всі й так розуміли: доступного житла в Москві не буде. Висока вартість столичної землі змушує забудовників зводити будинку, рівень яких не нижче бізнесу-класу. Частка панельного житла в Москві скорочувалася давно, тільки за останні чотири роки вона опустилася з 65 до 30%. По суті риэлторы в м’якій формі озвучили те, про що московські влади говорять гранично відверто: переселенцям з пятиэтажек місце за МКАД, а черговикам - в області.

Поки футурологи від містобудування міркували про те, які округи в майбутньому стануть елітними, а які - загальнонародними, мер провів свою лінію роздягнула - МКАД. Усередині - бізнес-клас і «еліта», зовні - все інше. Такі закони ринку. Чи не так це?

Маклери із Тверской
«Прекрасна екологія», «зручна інфраструктура», «удалі планувальні рішення» - це не витримки з рекламних буклетів агентств нерухомості. Такими словами столичні чиновники пояснюють вигоди вибору підмосковної прописки московськими черговиками.

Здавалося б, до чого нам ці складності? Виконуйте зобов’язання, які самі на себе звалили, якими пишаєтеся, під якими забираєте половину возводимого житла - дайте черговикові квартиру. А він сам вирішить: чи страждати далі в Москві або продати це житло й підшукати щось попросторнее й поэкологичнее в Підмосков’я. Із чого це Тверская, 13, зайнялася риэлторским промислом?

Звідси й усякі непорозуміння. Чиновники не пропустять нагоди розповісти представникам ЗМІ, як добре буде черговикам у Дмитрове: екологія, гірськолижні схили, до речі, і технопарки поруч будуються - виходить, не буде проблем з роботою. Далі більше: розповідають, що московський уряд уже підбирає земельні ділянки в Калузької, Рязанської, Тверской і Ярославської областях. І містять: «Іншого шляху, як іти в сусідні регіони для рішення соціальних завдань, в уряду Москви не залишається». Наступного дня доводиться пояснювати, що журналісти всі зрозуміли перекручено, що насправді чиновник говорив про технопарки, і тільки про технопарки. А про житло згадав мимохідь: мол, якщо хтось із черговиків висловить бажання оселитися поруч із технопарком, те чому б для нього не побудувати житло. Заздалегідь.

І взагалі не далі як у травні 2007 року, обговорюючи стратегію розвитку міста до 2025 року, мер сказав, що в Москві необхідно скоротити обсяги будівництва елітних будинків, зводити більше доступних квартир і відмовитися від ущільнювальної забудови, щоб «домогтися поліпшення рівня життя москвичів і підвищення комфортабельності». Мер додав, що Москві потрібно житло, що зводиться по міському замовленню «для молодих родин, малозабезпечених категорій, черговиків і деяких інших категорій, а не житло, що будує інвестор і продає потім за скаженими цінами».

Роздвоєння цілей
Все-таки деякі дії влади виглядають діаметрально протилежними заявленим цілям. З одного боку, частка новобудов, що йдуть на «соціальні потреби», постійно збільшується й в 2007 році перевищила 50%-ную оцінку, з іншого боку - всі частіше відбуваються застереження й «невірне тлумачення окремими ЗМІ» слів чиновників. І не тільки застереження, але й описки. Як, наприклад, у розпорядженні столичного уряду № 1859-РП від 29 серпня, відповідно до якого вже в 2008 році частина житла черговикам уряд придбає за межами столиці. До речі, викуповувати це панельне житло в області (у московських компаній, оптом) столичний бюджет збирається не «за скаженими цінами», а всього-те по 85 тис. руб., або по $3,5 тис. за 1 кв. м. Не порахуйте за рекламу (об’єкт розпроданий), але стільки ж на етапі будівництва коштував 1 кв. м у комплексі бізнес-класу «Аэробус» (монолітний будинок, район Сокіл).

Є єдиний спосіб пояснити протиріччя між одночасним збільшенням частки соціального житла в Москві й виселенням «социальщиков» з Москви: влади прагнуть звести соціальні потреби до розселення будинків, що зносяться. Прагнення збільшити частку таких переселенців також цілком зрозуміло. Очевидно, недавнє зауваження мера про майбутній знос «брежневок» - це все-таки не застереження й не вільне тлумачення ЗМІ, а перелічене рішення. Але для мешканців 9- 12-этажек потрібно вдвічі більше нового житла. Інший спосіб дозволити протиріччя - подвоїти обсяги уведення до 8-10 млн кв. м щорічно - здається малоймовірним.

Столичні влади можуть дозволити собі «прості» рішення. Конкуренція, що завжди носила в столичному стройкомплексе трохи абстрактний характер, у збіглому році була відкинута остаточно. З 2008 року майже все житло в столиці стане зводитися по горзаказу. Приватним забудовникам залишені майже тільки промзоны по формулі: « купуй-виводь-лад» (не забуваючи, втім, про «діл міста» - компенсації за розвиток інфраструктури).
Надії на промзоны обґрунтовані, але тільки в довгостроковій перспективі. Так, з 17-18 тис. га московських промзон в остаточному підсумку планується залишити 7,5 тис. Але для цього прийде вивести зі столиці десятки підприємств. Сьогоднішні прогнози розтягують цей процес майже на два десятиліття - до 2025 року. Поки ж предпроектная документація готова менш чим на 5% територій, що звільняються. За словами першого заступника керівника Департаменту містобудівної політики Москви Костянтина Королівського, на 450 га нинішніх промзон в 2008-2010 роках з’явиться до 4,2 млн кв. м житла й супутня інфраструктура.

До речі, така щільність забудови підтверджує прогноз заступника генерального директора Ниипи Генплану Москви Олега Баевского, по якому до 2025 року території колишніх промзон можуть дати 85 млн кв. м житла. Нагадаємо, весь обсяг житлового фонду столиці в 2007 році склав 207 млн кв. м. Із чого треба, що голосіння про недостачу землі в Москві трохи перебільшені.

Всепоглинаючий бізнес-клас
«Дійсно, ми думаємо, що економ-клас поступово переміщається за межі столиці, у Підмосков’я, поступаючись місцем монолітним будинкам з більше високими споживчими характеристиками, - говорить керуючий партнер компанії « Миэль-Новобудови» Оксана Каарма. - З кінця 2004 року частка панельного житла на первинному ринку Москви впала з 46 до 17%. Його місце займає «середній» клас - прикордонний сегмент між економ- і бізнес-класом».

Разом з відходом зі столиці економ-класу фахівці компанії «МИЭЛЬ» прогнозують істотну зміну структури ринку новобудов Москви. Частка середнього класу, що на сьогодні займає порядку 25%, збільшиться. Бізнес-Клас, що нині представлений проектами різної якості, буде структурований по-новому.

Або все-таки «економ+»?
У цей час існує наступна пропорція між сегментами на ринку житла: 11% - економ-клас, 25% - середній клас, 52% - бізнес-клас і 13% - елітний сегмент. Протягом наступних двох років це співвідношення повинне змінитися на користь бізнес-класу: його частка досягне 85%. Що залишилися 15% займе елітне житло, а економ-клас буде витиснутий за межі Москви. «Прикордонний» сегмент по своїх споживчих характеристиках перейде в сегмент бізнес-класу, сформувавши нижню границю цінової пропозиції на ринку новобудов. Таким чином, ядро пропозиції, за словами О. Каармы, утворить бізнес-клас, що згодом буде сегментований у такий спосіб: «нижній» ($5-6 тис. за 1 кв. м), «середній» ($6-7,5 тис.) і « бізнес-премиум» ($7,5-14 тис.).
Гравці ринку з думкою колег з компанії «МИЭЛЬ» у цілому згодні. «Очевидно, що така тенденція простежується в Москві вже давно, - говорить керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов. - Це зв’язано як із проблемами забудовників при роботі в Москві (дефіцит площадок, складності при одержанні документації, заборона на крапкове будівництво, висока вартість землі й т.д.), так і з переміщенням попиту в сегменті економ-класу в Московську область. За офіційним даними, уже близько 30% москвичів воліють здобувати квартири в Підмосков’я. Крім того, більша частина возводимого в столиці панельного житла на ринок не попадає зовсім, тому що віддається під соціальні потреби. Таким чином, знайти квартиру в панельній новобудові в найближчі роки буде простіше за межами МКАД».

К. Ковальов також відзначає утворення нового класу житла в ніші між «економом» і «бізнесом»: «Говорити про те, що економ-клас повністю зникне з ринку Москви, некоректно. Скоріше варто очікувати виділення підкласів, наприклад «економ+». Можна розглядати це як зміна класифікації».

Сегмент же, у якому дійсно відбувається зміна класифікації, на думку фахівців компанії Blackwood, - це елітне житло. Зокрема, місце розташування вже перестає грати таку критичну роль, як раніше: усе більше елітних комплексів зводиться за межами Садового кільця. На перший план виходять такі важливі фактори, як якість будівництва, грамотне планування квартир, розвиненість інфраструктури, технічна оснащеність будинків, екологічні характеристики району.

Маркетолог-Аналітик компанії «Комстрин» Андрій Козачок не схильний драматизувати ситуацію: «Так, у Москві дуже мало площадок для комплексного будівництва, а крапкове зведення панельних будинків не цікаво ні великим домобудівним комбінатам, ні їхнім замовникам. Перших цікавить масове освоєння територій, другим невигідне будівництво недорогого житла через високу ціну входу на ринок. Але уряд Москви планує комплексну реконструкцію сформованих кварталів, тобто знос, капітальний ремонт і будівництво. Такі проекти під силу тільки великим компаніям, у тому числі й ДСК, тому не виключено, що на цих площадках буде зводитися й панельне житло».
Немає в нас свого шляху
Втім, А. Козачок відзначає й сугубо столичні фактори, що перешкоджають панельному домобудівництву: «Безумовно, собівартість панельного будинку нижче, ніж монолітного, оскільки коротше строки зведення, менше строки окупності проекту, а умови банківського кредиту краще, але будівництво «панелі» у маленьких масштабах невигідно. Так, приміром, у Москві при зведенні житла частка міста становить не менш 30%, тоді як в області, де умови погоджень більше лояльні, - 5-20%».

Що стосується класифікації, те, як уважає А. Козачок, цілком імовірно, що монолітно-цегельний будинок, розташований на окраїні Москви в гарному оточенні, уже може позиціонуватися як житло бізнесу-класу. «Звичайно, місце розташування продовжує відігравати важливу роль, - говорить керівник відділу маркетингу групи компаній «Конти» Олена Калініна. - Але у зв’язку з тим, що в межах міста залишається усе менше вільних ділянок під забудову, ключову роль для покупців починає грати транспортна доступність».

Разом з тим у компанії «Конти» не вважають, що фахівцям прийде міняти класифікацію. «Скоріше розширюються границі раніше виробленої класифікації, - упевнена Е. Калініна. - Наприклад, раніше географія елітних об’єктів обмежувалася межами Садового кільця, а сьогодні престижні будинки з’являються в зелених районах за межами третього кільця. Аналогічні процеси відбуваються й у сегментах економ- і бізнес-класу».
«Якщо економіка проекту зажадає, то в окремо взятому районі з’явиться саме панельний будинок, при цьому рівень об’єкта повинен відповідати його місцю розташування, - затверджує генеральний директор Penny Lane Realty Георгій Дзагуров. - МКАД не є реальною границею престижності, так само, як Садове кільце або границі ЦАО. Наприклад, Одинцово куди респектабельнее московського району Перово».

У цьому змісті, на думку Г. Дзагурова, місто й пригород ростуть завширшки, додаючи по нескольку кілометрів щорічно: «Те, що вважалося абсолютною глухоманню п’ять років тому, стало престижнейшим районом розташування селищ «Моноліт», «Бенілюкс», «Агаларов Эстейт» і «Павлово». І класифікація, і відношення операторів ринку до об’єктів постійно міняється. Так, неухильно морально застарівають найкращі зразки радянської архітектури «цэковского» типу».

Чому б немає?
«Панельне домобудівництво дійсно йде за межі МКАД, - визнає начальник відділу по зв’язках із громадськістю ЗАТ « Пересвітло-Инвест» Ирина Наумова. - Але це не виходить, що з Москви зникне житло економа-класу. Скоріше можна говорити про те, що московське домобудівництво виходить на новий якісний рівень. Будинок економ-класу стане монолітним, хоча й з мінімальною кількістю інфраструктури, і буде розташований у спальному районі столиці. Яскраве підтвердження тому, що таке майбутнє не за горами, - створення типових серій монолітних будинків, що почалося років п’ять тому назад».

Досить категорично настроєний прес-секретар компанії «Century 21 Росія» Ольга Строева: «Місця під економ-клас фактично не залишилося. Сама земля, проводка комунікацій і супутньої інфраструктури автоматично підвищують собівартість квартир у Москві, перетворюють тутешні новобудови щонайменше в бізнес-клас - навіть на окраїнах міста. От і виходить, що «простому люду» доводиться мігрувати за МКАД. Там, у Митине, Химках і далі, зводиться доступне житло».

«Треба перестати сприймати цей факт занадто болісно, - пропонує О. Строева, - упокоритися з перспективою розширення дорогої зони міста до МКАД. Беручи до уваги тенденцію переміщення центрів ділової активності за МКАД, можна припустити, що незабаром у багатьох і зовсім відпаде потреба й бажання виїжджати в «великий» місто». Наприклад, у Мякининской заплаві відразу три великих девелопера, включаючи «Крокус груп», зводять цілий «ділове місто», до речі, по сусідству з тим же районом Митино. Бізнес-Парк «Гринвуд», навпаки, будується в 70 км від МКАД. Одночасно з ними з’являються й житлові комплекси: ніхто не стане купувати комерційні площі на такому великому віддаленні, якщо там не буде можливості оселити своїх співробітників.

Настільки ж парадоксальна точка зору фахівця «Century 21 Росія» на розподіл житла по класності в майбутній Москві. Приблизно, об’єкти, розташовані далі від Кремля, зможуть із більшим правом претендувати на титул елітних, чим ті, що розташовано в самому центрі міста.

«Звичка класифікувати нерухомість по місцю розташування не зовсім коректна, - говорить О. Строева. - Найчастіше житло в районі «Золотої милі», позиционируемое як елітне, не повною мірою відповідає всім вимогам. У центрі будівництво утруднене наявністю пам’ятників архітектури або обмеженням проводки комунікацій. Все це нерідко заважає забезпечити житловий комплекс зручним під’їздом, паркингом, інфраструктурою - тобто всім тим, що повинне бути в справжнього елітного будинку».
«Класифікувати має сенс насамперед по характеристиках самого житла, наявності інфраструктури, транспортної доступності й т.п., - думає О. Строева. - Скажемо, житло бізнес-класу відрізняють наступні якості: монолітно-цегельний будинок зі стелями близько 3 м, квартири вільного планування, обгороджена територія, наявність підземного паркування, спеціалізована експлуатуюча організація, обробка місць загального користування дорогими якісними матеріалами, цілодобова охорона, розвинена інфраструктура. Усе, що не відповідає цим параметрам, ставиться до економа-класу. У той же час, якщо житловий комплекс перебуває за межами МКАД, але в оточенні всього необхідного, те чому б не віднести його до бізнес-класу?»

Що ж, всі бар’єри зламані. Делікатно залишаючи осторонь Капотню й пари інших проблемних районів, фахівці впевнено виводять бізнес-клас за МКАД і щедро розкидають острови «еліти» майже по всій столиці. Вірніше сказати, констатують те, що відбувається в місті. У зовсім недалекому майбутньому ключ від маленької «двушки» у Москві буде коштувати не менш $300 тис., навіть якщо мова йде про «нижній» сегменті бізнес-класу по класифікації компанії «МИЭЛЬ».

Сергій Лядов
Прес-секретар инвестиционно-девелоперской компанії «Сіті-XXI століття»:
У Москві частка житла бізнес-класу в загальному обсязі пропозиції буде рости. Основна причина полягає в скороченні ділянок під забудову й дорожнечі землі. Для збереження обсягів будівництва житла столиця стане освоювати промзоны й реконструювати старі квартали.

Зараз розробляються проекти, які передбачають знос не тільки п’яти-, але й дев’ятиповерхових будинків. На територіях, що звільнилися, у більшості випадків з’являться будинки по індивідуальних проектах, оскільки монолітні технології дозволяють максимально ефективно використовувати територію. Але проекти такого роду є капіталомісткими, тому вони рентабельні лише при позиціонуванні в сегменті бізнесу-класу.
Типове житло буде поступово йти за МКАД, і це вже відбувається. У Підмосков’я сьогодні освоюються більші території під забудову економ-класом. Інфраструктура нових районів буде активно розвиватися. Почне поліпшуватися їхня транспортна доступність. Імовірно, згодом (але не раніше 2015 року) новобудови економ-класу повністю витиснуть за МКАД.

Олексій Остробородов
Комерційний директор «Міжрегіональної девелоперской компанії»:
Покупці стали більш вимогливо й ґрунтовно підходити до вибору житла, приділяючи увагу всім характеристикам будинку: розташуванню, плануванню, якості будівництва, архітектурі, інфраструктурі, транспортній доступності. В 2007 році намітилася явна тенденція до зсуву попиту убік новобудов найближчого Підмосков’я, де обсяги якісного житла економ-класу ростуть стрімкими темпами.

Але основна причина криється в ціні. Середня вартість 1 кв. м у Москві перевищує аналогічний показник у найближче Підмосков’я в середньому на 35-45 тис. руб. Грають свою роль і питання екології: обстановка в столиці не поліпшується. Так виходить, що придбати житло економ-класу у всіх відносинах набагато вигідніше в Підмосков’я: адже тим, хто має середній прибуток, у столиці в найближчому майбутньому буде просто нереально підібрати собі квартиру.