Ринок Нерухомості

Те, що справедливо для соціуму, повністю застосовно й до бізнесу. Як, наприклад, уживаются різні орендарі комерційних приміщень? Відповідь на це питання спробували знайти учасники недавно минулої в Москві конференції «Торгівля й розваги: шлях до стратегічного альянсу».

Чи не нахлібники…
Найбільше критично був настроєний Олег Коронцевич, топ-менеджер керуючої компанії Mall Management (м. Самара). За його переконанням, поширена думка, начебто розважальна зона дуже важлива для торгового центра (ТЦ), щонайменше спірно. Відкриття кінотеатрів і інших розважальних закладів дійсно збільшує потік відвідувачів, однак до 75% знову прибулих проходять бутиковую зону «транзитом». Люди направляються винятково в «тусовочные місця», і орендарям торговельних площ (по суті, головним клієнтам власника ТЦ, оскільки саме вони знімають найдорожчі метри) користі від цього мало.

За словами О. Коронцевича, додатковий прибуток (до 25%) від таких відвідувачів одержують недорогі бренди з досить низькою сумою середнього купівельного чека. Не в образі й продуктових операторах, виторг яких підвищується на 15%. Втім, все це імпульсивні покупки. Дорогі бренди практично залишаються при своїх. Тому середній ріст оборотів бутиковой зони становить усього 7-8%.

Якщо ж дивитися на проблему з погляду орендодавця, то підприємства розважальної індустрії для нього - справжнє руйнування. Чиста ставка оренди (без обліку операційних витрат) у торгових центрах Mall Management для бутиков площею до 50 кв. м становить 80 дол./кв. м, від 50 до 100 кв. м - майже 55 дол., більше 100 кв. м - приблизно 40 дол. Порівнянну прибутковість забезпечують фудкорты - 31 дол. Для кінотеатрів же ставка всього 1,5 дол. А такі об’єкти, як ігрова зона й боулінг із більярдом, працюють навіть у мінус - чисті «збитки» від них становлять у середньому 0,19 і 1,04 дол. відповідно.

Зрозуміло, що бутики свої орендні витрати компенсують, але навіщо взагалі терпіти «нахлібників»? На думку О. Коронцевича, ефективність розважальної зони в ТЦ досить завищена. Гарний торговий центр із гідними операторами бутиковой зони сам по собі залучає покупців…

Природа не терпить порожнечі
Юлія Никуличева, директор відділу стратегічного консалтингу компанії Jones Lang LaSalle, глянула на проблему із принципово іншої сторони. Уважається загальноприйнятим, що 50% площ у торговому центрі займає основний («якірний») орендар, інша половина розподіляється між іншими. Однак сьогодні простежується тенденція укрупнення ТЦ - уже існують або заявлені об’єкти площею 300 і навіть 500 тис. кв. м. Отут і з’ясовується, що гідних «якорів», здатних «переварити» пропоновані обсяги, серед російських торговельних компаній просто немає.

Наприклад, Stockmann, найбільший вітчизняний бренд у категорії універмагів, готовий орендувати площі в 7 тис. кв. м. Аналогічний іноземний оператор (працюючи в себе на Заході) звичайно запитує 10-25 тис. кв. м. И так по всіх торговельних сегментах - апетити росіян у середньому у два-три рази менше, ніж у західних колег. А от приклад найбільш разючої відмінності в категорії аптек: наша «36,6» звичайно бере близько 500 кв. м, західні фармацевти - по 5 тис.

Чим заповнювати наші мега- і гипермаркеты, які з кожним днем усе більше «мега» і «гипер»? Велике питання. Розважальна частина виявляється чи отут не змушеним рішенням. Слів про те, що ковзанки, роллердромы й боулінги в ТРЦ буквально «впихають», Ю. Никуличева уникала, але їх вимовили із залу. Втім, що виступала помітила, що на Заході проекти з величезної розважальної складової особливого роздратування не викликають. Їх завжди будували й у майбутньому цей формат напевно залишиться. Як приклад вона привела Mall of America - один із самих великих у світі ТРК, що розташований в американському штаті Миннесота. При загальній площі в 1,3 млн кв. м торговельна складова в ньому займає всього 200 тис. кв. м. Більша частина - це океанариум і критий парк. Навіть просто обійти його за один день - завдання нереальна. Люди звичайно приїжджають туди як мінімум на уик-энд. Тому серед об’єктів комплексу є власний готель.

Про користь продуманості
Зрозуміло, за розважальні об’єкти в ТЦ виступив Олексій Дмитриевский, генеральний директор компанії «Російський кінопрокат». Головна думка, що він намагався донести до опонентів, зводилася до того, що торговий центр повинен бути грамотно спланований і об’єднаний загальною концепцією - у цьому випадку прибуток гарантований.

Візьмемо ігрові апарати. Звичайно вони балансують на грані самооплатності. Але поки дитина «рулить літаком» або вправляється у влучності стрілянини, його мама й тато сидять у кафі, попиваючи пиво або кава. У результаті рентабельність продажу пива досягає 200%, а кава - 500%! Виходить, якщо дітей і батьків обслуговують різні орендарі, то вони платять власникові зовсім різні гроші й доходи підраховують порізно, хоча зрозуміло, що просто від кава великого виторгу не буде. Але якщо приміщення орендує одна команда, вона сама все організує й продумує єдину концепцію.
Треба сказати, що й самі ігрові апарати в нас далеко не завжди радують око. По-перше, через якість самого продукту, по-друге, через призи. Адже в них, як правило, лежать «запилені ведмедики». А в США, наприклад, дуже дорогі речі. Чому? Там ураховують не тільки дитячу, але дорослу психологію. Погодитеся, людям властиво грати в будь-якому віці.

Далі А. Дмитриевский відзначив, що й у торговельних операторів не завжди вистачає креативных ідей. Чому б у цьому випадку не взяти на озброєння досвід представників розважальної індустрії? Як приклад був наведений проект «Кіно й Доміно». Як відомо, сучасний кінотеатр повинен бути многозальным - це абетка, перевірена й світовим, і нашим досвідом. Однак у більшості випадків всі вони схожі один на одного. А от в «Кіно й Доміно» кожний зал має свою тематичну ізюминку. Є зал для закоханих - здвоєні диванчики, високі спинки, можливість засіпнутися шторкою від сусідів. Є для тинейджеров - без передніх крісел, на їхньому місці пуфики, на які можна навіть прилягти. І так далі. У підсумку, побувавши в одному, глядач випробовує гаряче бажання довідатися, що в іншому? І не заспокоюється, поки не подивиться кіно у всіх залах. Або ще новинка - установка, що генерує заходи. Коштує копійки, але враження робить незабутнє. Після «Піратів Карибського моря», під час перегляду яких відчувався захід морської хвилі, про новий кінотеатр говорить все місто.

Загалом, на думку учасників дискусії, девелоперу проекту сьогодні треба ретельніше продумувати концепцію входження в ТЦ різних орендарів, грамотно направляти потоки відвідувачів, а операторам не соромитися вчитися, придивлятися до того, що придумали їхнього колеги. І тоді шлях до стратегічного альянсу торгівлі й розваги не буде довгим і вимотуючим.