Домашня робота
Найбільш примітною тенденцією ринку нерухомості минулого року фахівці в один голос назвали появу об’єктів, у яких сполучені житлові апартаменти й офісні приміщення. І в нових «лофтных» проектах, і деяких житлових комплексах, і, нарешті, в одному із самих знакових об’єктів столиці - Діловому центрі « Москва-Сіті», де практично в кожному хмарочосі забудовники обіцяють подібне сусідство, - передбачені своєрідні зони для роботи й проживання. Наскільки «мирно» вони будуть уживаться, чи не будуть різні формати заважати один одному?
Не ми перші
Уважати подібне компонування будинку сучасним російським винаходом ніяк не виходить. Mixed use з’явився в США, де існує вже щонайменше сто років. Люди, що бували в Нью-Йорку, так описують середнього розміру (поверхів в 50) нью-йоркський хмарочос: перші п’ять поверхів відведені під паркинг і технічні служби, потім ідуть торгові центри й офіси - приблизно до 35-го поверху. Вище починаються готелі або апартаменти, а на самому даху - відкритий басейн і ресторани з видами на місто.
Якщо забратися в історію ще глибше, те можна знайти аналоги й там. Двох- або триповерхові будинки, у яких на перших поверхах розташовувалися магазини, ресторани й т.д., а вище жили їхні власники (іноді ще й здаючи частину кімнат внайми), існували в Європі вже багато століть назад. А візьмемо Москву в її нинішньому виді - у більшості будинків, що особливо виходять на головні міські магістралі, перші поверхи віддані під торгівлю або ж сферу послуг, чимало компаній теж улаштувалося там.
Так що не будемо сперечатися про те, наскільки нової є таке компонування будинку, хто й коли неї винайшов - краще вивчимо питання з погляду практичного життя.
Що над чим?
Теоретично сучасний будинок можна скомпонувати як завгодно - технологія дозволяє влаштувати житлові приміщення на першому поверсі, а магазини - на останні. Але в реальності існують визнані на ринку традиції - вони й диктують кожному приміщенню його місце. Підвали й самі нижні поверхи приділяються під паркинги й технічні служби. Вище розташовуються торгові центри, кафе й ресторани, підприємства побутового обслуговування, тобто місця, куди ходять відвідувачі, і цим відвідувачам повинне бути по можливості зручно туди добиратися. Над ними - офісна зона: відвідувачів в офісі, як правило, менше, ніж у магазині. На самому верху приміщення, де люди живуть, - готелі або квартири й апартаменти. Таке рішення теж з’ясовне: для життя потрібне певна самота, і саме там потік сторонніх можна обмежити. Крім того, у квартирах на високих поверхах тихіше, більше світла й чистіше повітря - вихлопні гази від автомобілів не добираються. І вид з вікна, за що заможні люди готові платити, краще.
Нарешті, на самому верху може розташовуватися ще один шар об’єктів, для яких цікавий вид з вікна. У першу чергу це, звичайно, дорогі ресторани. Але їхнє бажання бути ближче до неба входить у конфлікт із уже згадуваним прагненням жителів до самоти. Тому ресторани розташовуються, як правило, у нежитлових будинках.
Достоїнства…
З погляду девелопера плюси багатофункціонального будинку однозначні. Московська земля дуже дорога, тому будувати на ній хочеться якнайвище. Якщо на ділянці немає яких-небудь обмежень (найчастіше таке зустрічається в Центрі, де влади адміністративно обмежують висоту) - «ріст» будинку виявляється максимальним.
Але надто масштабний проект - це завжди ризик затоварення ринку, і створення усередині будинку декількох функціонально різних зон є для девелопера одним зі способів уникнути конкуренції із самим собою. «Багатофункціональний об’єкт - це можливість мінімізувати ризики й продовжити строк життя об’єкта», - говорить Володимир Брунгарт, керівник відділу елітної нерухомості компанії «Авеню». Експерт нагадує, що, відповідно до класичного визначення, багатофункціональним уважається комплекс, що складається з не менш чим трьох компонентів, що приносять дохід,, що мають незалежний попит.
Однак рекламувати щось, посилаючись тільки на власні інтереси, - виглядає відвертим моветоном, і забудовники розуміють це. Тому піар багатопрофільних комплексів будується на ідеї зручності цього формату для споживачів. Проживаючи в тім же будинку, де перебуває ваш офіс, ви можете відправлятися на роботу «у домашніх тапочках». Те ж і з покупками, розвагами - не потрібно їхати за сім верст по забитим машинами московським вулицям, єдиним транспортним засобом буде для вас ліфт. Все це істотно заощаджує час, що заможні люди чи цінують не вище, ніж гроші.
…і недоліки
В основному доводи «проти» зводяться до того, що жити по сусідству з офісами, торговельними й розважальними об’єктами не дуже-те комфортно. Постійно шум, що бродять по будинку відвідувачі - це й по-людськи стомлює, і створює цілком реальні проблеми начебто недостатньої безпеки. Крім того, перебувати весь день поруч із робочим місцем - теж, як би помягче виразитися, на аматора. Повноцінний відпочинок будинку має на увазі, що можна розслабитися, на час відключитися від робочих проблем. А як це зробити, якщо, тільки-но вийшовши із власної квартири, виявляєшся у дверей свого офісу?! И власних підлеглих і товаришів по службі зустрічаєш постійно, навіть коли в тебе вихідний або лікарняний…
Валерія Родіонова, керівник філії «Сивцев Вражек» компанії «Нове місто», звертає увагу й ще на один аспект - юридичний статус такої нерухомості. Те, що продається «для житла» у хмарочосах «СІТІ», є зовсім не квартирами, а апартаментами. Це - принципово нова для нашого ринку правова форма. Вона припускає певні обтяження на користування об’єктом, неможливість зареєструватися там за місцем проживання («прописатися»). Таємницею за сімома печатками залишаються поки й розміри щомісячних платежів за експлуатацію. «Незважаючи на свій немаленький досвід роботи в нерухомості, я не зовсім розумію, що таке апартаменти, - відзначає експерт. - И ясно все стане тільки із практики - після того, як перші апартаменти проіснують на нашім ринку хоча б три роки».
Головне - грамотно!
Втім, більшість експертів ставляться до багатофункціональних комплексів більш прихильно. Проблеми можна уникнути й об’єкт створити цілком привабливий для всіх - головне грамотно його скомпонувати.
Перший і самий основний постулат - житлові й нежитлові зони повинні бути надійно розділені! Варіант, коли на офісні й житлові поверхи можна потрапити в тих самих ліфтах, бракуються однозначно: охоронці з поверхів, де розташовані квартири, можуть кудись відлучитися, і по коридорах починають розгулювати злодюжки й продавці китайського ширвжитку. Тому єдино можливий шлях - створення конструктивно ізольованих вхідних груп. До речі, нагадує Олена Логвина, керівник відділу комплексних досліджень і прогнозування ринку холдингу «МИЭЛЬ», таке й вимога закону й Снипов: входи в житлові й нежитлові приміщення повинні бути окремими. І їх краще влаштувати з різних сторін будинку: у комерційні приміщення попадаємо з боку вулиці, а в житлові - знадвору. Так зручніше всім, і менше ймовірність появи «заблудлих».
«У цілому грамотна організація транспортних і людських потоків усередині комплексу є дуже складним завданням, - доповнює думка колеги Володимир Брунгарт. - Не завжди потрібно все жестко ізолювати друг від друга, є таке поняття, як «перехресний попит»: наприклад, офісні працівники повинні мати можливість відвідувати фуд-корт торгового центра».
Для комерційної нерухомості наявність багатьох функцій усередині одного будинку є безсумнівною перевагою. Кожний об’єкт залучає відвідувачів, вони починають переходити від магазина до магазина (зайшли за продуктами - а купили новий мобильник і таку миленьку сумочку) - мовою професіоналів це називається «синергетическим ефектом». Так що за умови грамотного планування й професійного керування орендарі будуть тільки ради численним сусідам - якщо вони, звичайно, не прямі конкуренти.
Другий аспект - подивитися, що із чим сполучається в рамках одного будинку. Приміром, офісні приміщення по визначенню більше тихі, чим торгівля, говорить Олена Голубєва, керуючий компанії «ХИРШ». А постояльці готелів (особливо не дуже дорогих) значно більше терпимі до шуму й занепокоєння, чим постійні жителі - вони живуть тут усього два-три дні, а не тривалий час. Виходить, у будинку, де планується торговий центр, можна організувати максимум недорогий готель, але ніяк не апартаменти. А якщо потрібні апартаменти - те «у комплект» з ними підійдуть тільки офіси.
І по-третє, у кожному комплексі повинні сполучатися елементи одного класу: офіси категорії А, торговельні оператори верхнього цінового рівня й готелі в п’ять зірок. У противному випадку неминучі тертя: навіть якщо люди різного статку не зустрінуться усередині самого будинку (воно кращим образом спроектовано, і всі потоки в ньому розведені), ніщо не заважає конфлікту виникнути зовні, на вулиці…
Багатообіцяючі перспективи
Формат mixed use має на нашім ринку прекрасні перспективи, уважає більшість аналітиків. «Такі будинки існують у багатьох країнах уже десятиліття, і скрізь вони затребувані, - відзначає Сергій Лупашко, президент Групи компаній «Рескор». - Що стосується Москви, те «Сіті» позиціонується як новий престижний район, і, здається, найдеться чимало людей, які захочуть там жити. А той факт, що будинку будуть «не такими як у всіх», тільки додасть цим об’єктам популярності». У цілому ж прогноз розвитку цього формату аналогічний тому, що робиться для всього ринку: успішн і затребуваними будуть залишатися вдало розташовані і якісно реалізовані об’єкти із продуманою концепцією.