Ринок Нерухомості

Як вигідніше здавати котедж: на рік або на добу Новобудови економ-класу - зникаючий вид на ринку Москви Де в Москві знайти доступний гараж? Непрестижний Південь Москви залучає цінами Інвестиції: коли оренда квартири доходнее банку? Що за бариші обіцяють панські хоромы Хорватські вілли по кишені «фірмачам» Всі статті журналу

Наприкінці вересня 2007 року перший заступник мера й глава стройкомплекса столиці Володимир Ресин повідомив, що зносу девятиэтажек поки не планується: «Може бути, в окремих випадках, при проектуванні якоїсь ділянки. Але поки масово зносити дев’ятиповерхові будинки в столиці ми не збираємося». Усього через два місяці мер Москви Юрій Лужков офіційно оголосив, що місто буде позбуватися не тільки від старих цегельних пятиэтажек, але й від панельних будинків 1960- 1970-х років. Ремонтувати їх, на думку мера, недоцільно - дешевше зводити новобудови.

Отут одне із трьох. Першу версію - голова не відає, що творить права рука (і навпаки) - відмітаємо як образливу для Москви й москвичів. Другу версію (рішення ціною в сотні мільярдів московський уряд приймає й скасовує за пару тижнів) відкидаємо по тій же причині. Третя версія («разнонаправленные тренди» покликані прощупувати суспільну думку) просто смішна: кого ця думка цікавить? Ще раз проаналізувавши три версії, шукаємо четверту.

А як же капремонт?
Усього-Те в жовтні, саме між заявами міського глави і його правої руки, столичний уряд галасливо анонсував програму «Відповідальним власникам - відремонтований будинок на 2008-2014 роки». Ми писали про це на початку листопада (див. М2 № 43 (355) від 6 листопада 2007 року).

«Ціль проста й зрозуміла, - заявив тоді Ю. Лужков, - капремонт тільки в тих будинках, де створені ТСЖ, і договір з ними про те, що вони стануть повністю обслуговувати будинку після капремонту». Спостерігачі також «просто й зрозуміло» уклали, що ціль влади - не турбота про створення ТСЖ, а саме капремонт.

Столичні чиновники в останні роки оцінювали обсяги житлового фонду, що бідує в капітальному ремонті, в 70 млн кв. м, що займає біля третини столичного житла. Але в жовтні Ю. Лужков різко підняв планку, заявивши, що до 2014 року місту має бути капітально відремонтувати 13,8 тис. будинків загальною площею 117,5 млн кв. м (56% сьогоднішнього житлового фонду). На це столичний бюджет готовий витратити близько 475 млрд руб. Додамо, що за попередні сім років відремонтовано менш 1 млн кв. м житла.

При цьому відразу було сказано, що витрачати гроші на «хрущевки», а також «сталинки» з дерев’яними перекриттями й інші старі будинки не передбачається: вони підлягають зносу. Таких об’єктів у Москві близько 40 млн кв. м, а з початку 1990-х років, за твердженням московських чиновників, у столиці з’явилося понад 50 млн кв. м. Разом, близько 90 млн кв. м. Якщо їх відняти від 210 млн кв. м житлового фонду столиці, то залишаться шукані 120 млн кв. м. З них 9- 12-поверхових «брежневок» 1960- 1970-х років близько 52 млн кв. м, а з оставшихся основну частину становлять більше сучасні панельні будинки кінця 1970- 1980-х років і монолітно^-цегельні з капітальними перекриттями різних періодів.
Мер настільки перейнявся турботою про москвичів, що пролунали й підвищені зобов’язання: повністю або частково отреставрировать 27,5 тис. будинків, або 164 млн кв. м житла. Без малого 80% нинішнього житлового фонду! Фактично всі, побудоване до 1990-х років, і навіть більше. Страшно подумати: мерія зібралася капітально ремонтувати за свій рахунок навіть будинку, що перебувають у власності федеральних відомств.

Скільки при цьому буде додано з бюджету до 475 млрд руб., запланованих на капремонт 117,5 млн кв. м, не повідомлялося. Але й ці дві астрономічні суми викликали питання. Якщо першу розділити на другу, то вийде всього близько 4 тис. руб. на ремонт 1 кв. м. Це означає, що в переважній більшості випадків мова йде не про комплексний (він вимагає 8-9 тис. руб. на 1 кв. м), а про так званому «вибірковий» капремонті (2-2,5 тис. руб. на 1 кв. м). Дійсно, за даними столичного Департаменту житлово-комунального господарства й благоустрою, комплексний капремонт повинні були одержати близько 1,5 тис. будинків, а понад 12 тис. - вибірковий.

Не було б щастя…
За словами співробітника однієї з будівельних компаній, зловживання можливі при будь-якому варіанті ремонту, у тому числі й при капітальному. Але при комплексному капремонті відбувається повна заміна електрики, водопровідних, каналізаційних і інших систем, ліфтів, проектних перегородок, вікон, підлог і т.п., тому кошторис у будинках одного типу розрізняється лише на частки відсотка. При вибірковому ремонті мережі міняються частково, у кожному будинку індивідуально, тому проконтролювати витрати складніше.

Здавався, ще тиждень-інша, і ремонтники постукають у столичні будинки: «Ну, як, хазяї? З купоросом будемо красити або без купоросу? Отут, виходить, якщо не прокупоросишь, колеру правильного не буде. А можна й не купоросить».
І раптом мер заявляє: «Ремонтувати недоцільно - дешевше зводити новобудови». Чи то, крім журналістів, підрахувати було комусь, чи те, навпаки: вся програма «Відповідальним власникам - відремонтований будинок» затівалася для того, щоб дати роботу парі-трійці проектних організацій… Через тиждень ніхто й не згадає, скільки коштувало міському бюджету це «маленьке, але відповідальне завдання».

Фахівці ринку нерухомості поставилися до чергової заяви мера доброзичливо, але стримано.
«Уряд Москви прийняло принципове рішення про знос не тільки пятиэтажек, але й 9- 12-поверхових житлових будинків, - констатує керуючий партнер компанії Blackwood Костянтин Ковальов. - Це рішення зафіксоване в проекті актуалізованого Генплану розвитку до 2025 року. Зносу підлягають близько 20 млн кв. м. З них 13 млн кв. м - це панельні, блокові й цегельні пятиэтажки, розташовані в основному на території Західного, Північного, Північно-Західного, Східного, Південно-Східного й Південно-Західного округів. Приблизно 5 млн кв. м доводиться на панельні 9- 12-поверхові будинки серій II-49, II-57, II-18 у Північно-Східному, Південному, Східному й Північному округах. Порядку 3 млн кв. м - інші многоэтажки, квартири в які не відповідають сучасним вимогам».
Прес-секретар инвестиционно-девелоперской компанії «Сіті-XXI століття» Сергій Лядов ілюструє ситуацію на прикладі мікрорайону Калошино-А району Гольяново у ВАО. Первісний проект планування території Калошино-А передбачав нове будівництво, реконструкцію шести п’ятиповерхових будинків з надбудовою двох верхніх поверхів і заміну інженерних комунікацій. Але в міру роботи над проектом і в ході зустрічей з місцевими жителями стало ясно, що цей варіант не кращий.

«У результаті компанія запропонувала знести пятиэтажки й звести на їхньому місці будинку для переселення жителів, - розповідає С. Лядов. - Мер Москви запропонував включити в проект і ліквідацію дев’ятиповерхових будинків. Під знос підуть чотири панельні девятиэтажки, розташовані по Щелковскому шосе, 9, 11, 15, 19. Розвиток концепції сприятливо позначиться на стані кварталу. Кількість зелених насаджень збільшиться за рахунок висотності нових будинків і зменшення «плям» забудови. Бульварне оточення зменшить шуми й техногенне навантаження на мікрорайон. У новому проекті передбачене й рішення «гаражного питання». Всі машини «підуть» під землю, за винятком відкритого паркинга на Амурській вулиці».

Не надірватися б
«Розмови про майбутній знос 9- 12-этажек у Москві небезпідставні, - упевнена керуючий партнер компанії « Миэль-Новобудови» Наталія Тихоновская. - Тим часом потрібно розуміти, що такий проект припускає серйозні обтяження. З ростом поверховості об’єкта збільшується й кількість родин, що бідують у розселенні. Як результат, необратимо зростає навантаження на початковий період, що є самим значимим. У цій ситуації інвесторам не обійтися без підтримки московського уряду, будь те преференції у вигляді комунікацій і доріг або часткова компенсація витрат».

Це об’єктивно підвищить вартість квартир. Мешканців треба виселити, тобто або купити й надати готові московські квартири економ-класу невеликих площ із уже наявною обробкою, або звести стартові будинки в Підмосков’я. Подібні ініціативи ще більше скоротять кількість інвесторів у Москві, тому що запропоновані умови під силу тільки дуже великим компаніям.

«Наскільки я знаю, жоден з банків у цей час не кредитує розселення громадян, оскільки ця операція вважається непередбаченої за часом і досить ризикованої, - продовжує Н. Тихоновская. - Швидше за все це будуть серйозні забудовники, що володіють власними виробничими потужностями й прибутком, що вони могли б направити в ці проекти, а також банківською підтримкою. Таких компаній небагато - сумніваюся, що зазначені плани будуть виконані в заявлений термін. До 2010 року залишилося всього нічого, у той час як тільки на розселення у вже готові квартири потрібно не менше року, а якщо будувати стартові будинки, те й всі два. На пророблення концепції розвитку й підготовку документів також піде не менш двох-півтора-двох років. На мій погляд, п’ять років - це мінімум, на який варто орієнтуватися».

Генеральний директор Penny Lane Realty Георгій Дзагуров також характеризує розселення 9- 12-этажек як дуже витратну й фантастично складну операцію, якщо вона не входить у муніципальну або федеральну програму: «Але якщо пари таких будинків не дозволяє забудовникові змінити вигляд усього мікрорайону - це необхідний крок. По ринку помітно, що девелоперы дуже серйозно просунулися, розбагатіли, вийшли на IPO, ставлять перед собою більше масштабні завдання, і це сторицей окупається. І їм необхідні механізми розселення подібних об’єктів».
За останні три-чотири роки на високому московському рівні кілька разів робилися заяви про майбутній знос девятиэтажек. І стільки ж раз спростовувалися. Дійсно, головний аргумент «сносителей» - недостача землі - критики не витримує. Ще рік назад мер говорив: «У нас немає планів зносу панельних девятиэтажек, ми поки не розібралися з «хрущевками». Повністю ліквідувати цей житловий фонд, а ми зносимо в рік по 1 млн кв. м, мають намір в 2009 році».

Справа в тому, що до початку 2000-х у Москві було 36,5 млн кв. м пятиэтажек, ліквідоване понад 4 млн, «» серій, щозносяться, залишилося близько 2 млн. Інші 30 млн кв. м ставляться до «незноси_». Якщо їх і забирають, то тільки в самих «смачних» місцях. А там, де «несмачно», що не зносяться так дотепер і коштують. Благо вони будувалися першими, а виходить, ближче до центра, так що шанси на те, що вони все-таки будуть знесені до 2009 року, досить високі. Турбота про москвичів тут ні при чому - тільки бізнес.

Строго говорячи, зносячи по 1 млн кв. м у рік, Москва позбудеться від всіх «хрущевок» лише до 2040 року. І тільки тоді можна буде говорити про знос девятиэтажек через недостачу землі. Доти 9- 12-этажки будуть валити там і тоді, де це вигідно девелоперам. Ні про яких самостійних соціальних цілях тут говорити не доводиться.
Сьогодні пятиэтажки цілеспрямовано не зносяться - з девятиэтажками історія повториться. От, властиво, і є четверта версія. Навіть із обліком того, що з 2008 року єдиним великим девелопером у столиці залишається столичний уряд. Будь-який проект повинен бути прибутковим. Частина прибутку одержить міський бюджет, учителя й пенсіонери. А щось, звичайно, перепаде тим будівельним компаніям, які уряд за своїм розсудом залучить до виконання проектів.

Сергій Лушкин
Директор по маркетингу й продажам ВАТ «Квартал»:
ДО 2010 року програма по реконструкції старого п’ятиповерхового фонду підійде до кінця. Після цього будівельні потужності столиці швидше за все будуть переключені на реконструкцію «незноси_» пятиэтажек, а також об’єктів з дерев’яними перекриттями, які не є пам’ятниками архітектури.

Обсяги реконструкції досить більші, і, на мій погляд, доти, поки жителі всіх згаданих будинків не одержать квартири в новобудовах, говорити про реконструкцію 9- 12-этажек рано. Треба, щоб пройшло кілька років, удосконалилися будівельні технології. Зараз складно представити механізм реконструкції кварталів 9- 12-поверхових будинків, а також умови, які влаштували б і місто, і забудовників, при цьому не збільшуючи щільність забудови.

Однак рано або пізно Москва зштовхнеться з необхідністю зносу панельних і блокових будинків. Тому вже зараз спостерігається відмова від зведення таких будинків у межах МКАД і поступовий перехід до монолітного домобудівництва.

Олена Турецкова
Старший юрист юридичної фірми «Мегаполіс Лигал»:
У грудні 2007 року столичний уряд схвалив Генплан розвитку міста до 2025 року, що ще повинна затвердити Мосгордума. План передбачає в числі інший знос житлових будинків першого й другого періодів індустріального домобудівництва ( 5-5-, 9-, 12-этажки, переважно серій ДО-7, II-32, 1605-АМ, 1 МГ-300, II-35, П-49П и I-515), а також старих і аварійних житлових будинків в обсязі 18 млн кв. м.
У матеріалах проекту Генерального плану є схема зон планованого розвитку й розміщення житлових об’єктів на період до 2025 року. У схемі відзначені квартали зносу або реконструкції, у тому числі 9- 12-поверхового житлового фонду.
Це не виходить, що будуть знищені всі 9- 12-этажки - ліквідуються тільки будинку певних серій. А строки зносу будуть уточнені законом міста Москви про Генеральний план (видимо, Мосгордума прийме його не раніше літа-осіни 2008 року), а потім остаточно затверджені постановами уряду Москви.