Бізнесу обіцяють іпотеку
чиЗможе бізнес скористатися механізмом іпотечного кредитування при покупці нежитлових приміщень, зокрема офісів, складів і так далі? На це питання завтра дадуть відповідь депутати, розглянувши в першому читанні законопроект про внесення змін у закон про іпотеку. Законопроектом пропонується викласти статтю 77 Закону “Про іпотеку (заставі нерухомості)” у новій редакції, поширивши особливості іпотеки житлових будинків і квартир на іпотеку нежитлових будинків і приміщень.
Автори законопроекту затверджують, що прийняття закону допоможе створити ефективний механізм кредитування малого й середнього бізнесу для придбання об’єктів нерухомості. Для цього пропонується встановити механізм відносно об’єктів нежитлового призначення, аналогічний передбаченому статтями 61.1 і 77 закону про іпотеку. Нагадаємо, що даної статті встановлюють, що об’єкти житлового фонду, а також земельні ділянки, які здобуваються за рахунок позикових засобів, уважаються находящимися в заставі в позикодавця з моменту державної реєстрації прав власності позичальника на відповідний об’єкт нерухомості. Відносно ж нежитлових будинків, споруджень, приміщень така норма закону відсутній.
Правозастосовна практика, уважають автори законопроекту, іде по шляху неприпустимості розширювального тлумачення положень зазначених вище статей закону про іпотеку й, відповідно, не визнає можливості виникнення застави на користь кредитної організації в силу закону у випадку, коли придбання будинку, будови або нежитлового приміщення здійснюється за рахунок позикових засобів кредитної організації. Це, у свою чергу, тягне неможливість одночасної реєстрації права власності на об’єкт і його заставу.
Однак аргументи авторів на зміну законодавства не знайшли підтримки в уряду й відповідального за законопроект комітету із власності. В офіційному висновку уряду на законопроект говориться, що назва законопроекту не відповідає його змісту. Так, відповідно до назви законопроекту, зміни вносяться в статтю 70 закону. Разом з тим, виходячи зі змісту законопроекту, пропонується нова редакція статті 77 закону. Крім того, варто враховувати, що главою XIII закону про іпотеку, до складу якої входить змінювана представленим законопроектом стаття 77, регулюються відносини, що стосуються особливостей іпотеки житлових будинків і квартир. Відповідно до пункту 1 статті 74 закону правила названої глави застосовуються до іпотеки призначених для постійного проживання індивідуальних і багатоквартирних житлових будинків і квартир, що належать на праві власності громадянам або юридичним особам. У зв’язку із цим пропоновані законопроектом зміни виходять за рамки предмета правового регулювання як статті 77, так і глави XIII закону.
У свою чергу комітет із власності вважає невиправданим поширення закону про іпотеку на відносини між підприємцями й кредитними організаціями. Більше того, у комітеті вважають, що законопроект суперечить одному з концептуальних положень Цивільного кодексу РФ і закону про іпотеку, відповідно до якого іпотека будинку або спорудження допускається тільки з одночасною іпотекою земельної ділянки, на якому перебуває зазначений об’єкт нерухомості. У законопроекті передбачена застава лише нежитлових будинків.
Крім цього, у комітеті відзначають, що в цей час питання забезпечення повернення кредитних засобів банку або іншої кредитної організації або засобів цільової позики, використовуваних для будівництва будинку й спорудження, уже вирішений. У відповідності зі статтею 64 закону про іпотеку, земельна ділянка, на якому з використанням кредитних засобів або засобів цільової позики побудоване або будується будинок, уважається державної реєстрації, що перебуває в заставі з моменту, права власності позичальника на побудовані або споруджувані будинки або з моменту одержання органом, що здійснює державну реєстрацію прав, повідомлення заставника й заставоутримувача про висновок кредитного договору (договору цільової позики) з додатком зазначеного договору.
В інших випадках придбання юридичними особами й індивідуальними підприємцями нежитлових будинків і приміщень (наприклад, шляхом їхньої покупки) ніщо не заважає включати в договори кредиту або договори цільової позики умова про укладання договору іпотеки відповідного нежитлового приміщення на аналогічних умовах. Правозастосовна практика підтверджує широке використання саме такого підходу.