Ринок Нерухомості

На ринку іпотечного кредитування починається переділ на користь великих гравців. Результатом може стати жорсткість умов кредитування для кінцевого споживача.

Агентство по іпотечному житловому кредитуванню (АИЖК) у переддень Нового року посилило вимоги до якості заставних, що викуповуються. Поштовхом до цього став ріст простроченої заборгованості з боку позичальників. У першому півріччі минулого року, відповідно до звітності АИЖК, частка прострочених кредитів збільшилася більш ніж утроє - з 0,75% (261 млн рублів) до 2,5% (1,3 млрд рублів). Аналіз даних за весь період рефінансування заставних виявив групу ризику. У неї ввійшли кредити зі сполученням двох показників: розмір позики понад 1,5 млн рублі й первісний внесок менше 20% від вартості житла. Агентство заявило про наміри ввести субсидіарну відповідальність банків у випадку дефолта й жорсткіше оцінювати якість заставних.

Наприкінці грудня наглядацька рада агентства затвердив нові умови кредитування. Для кредитів, що перевищують 1,5 млн рублів, мінімальний розмір первісного внеску збільшений з 10 до 20%. Вік позичальника на момент погашення кредиту не може перевищувати 65 років (раніше - 75 років). Кількість созаемщиков (якщо вони не родичі позичальника) не може бути більше двох (раніше - чотирьох).

Санкт-петербурзьке іпотечне агентство, що є партнером АИЖК, працює по більше ліберальних стандартах, але й воно ввело нові обмеження. Наприклад, максимальна сума кредиту знижена з 16,2 до 7 млн рублів.

Готуйся стати «отказником»
Нові умови, на думку експертів, спочатку викличуть відтік клієнтів з банків, що працюють за федеральними стандартами. Ціни на нерухомість восени знову почали рости, а навесні фахівці прогнозують їхній новий виток. На тлі цього росту зменшення максимальної суми кредиту й збільшення первісного внеску змусить принаймні частина потенційних позичальників відмовитися від покупки квартири в кредит - на час або назавжди.

«Найближчим часом ми будемо спостерігати зниження темпів росту іпотеки: позичальників, яким банк може з легкістю схвалити кредит, стане менше», - упевнений генеральний директор Першого іпотечного агентства Максим Яльців. На думку директора керування по кредитуванню банку «Александровский» Олени Кулык, відмов банків у видачі кредитів стане більше: «Раніше відмовляли, приміром, 5% потенційних позичальників, тепер „отказников“ стане 10−15%».

«За нашими оцінками, сьогодні найбільш затребувані кредити з первісним внеском до 15%, їх видається як мінімум половина, - розповідає генеральний директор кредитного брокера „фосборн хоум“ Василь Белов. - Збільшуючи співвідношення „кредит - застава“, АИЖК знижує цільову аудиторію мінімум удвічі». Обмеження по максимальній сумі позики торкнеться всіх міст-миллионники: приміром, у Петербурзі й Новосибірську середня сума іпотечного кредиту - 2,2 млн рублів, у Єкатеринбурзі - 2,3 млн рублів.

Що стосується скорочення числа позичальників, те така тенденція, як відзначає Василь Белов, намітилася вже в збіглому році - іпотечних кредитів видається усе менше, але при цьому збільшуються суми позики. «За нашим даними, банк напевно схвалить надання кредиту, якщо щомісячний дохід позичальника становить від 80 тис. рублів, тоді як звертаються за іпотечним кредитом люди з доходом у середньому в 40−50 тис., - говорить Белов. - Якщо врахувати, що середня зарплата в Петербурзі становить 14 тис. рублів, ціни на нерухомість продовжують щомісяця рости на 2−5% (за даними на кінець 2007 року), а банки збільшують ставки по іпотечних програмах, те можна легко представити, як мало городян здатні одержати іпотечний кредит».

Від кількості до якості
Роль АИЖК у розвитку російської іпотеки не варто перебільшувати: за даними самого агентства, їм рефінансується тільки кожний шостий виданий у країні іпотечний кредит. У великих містах, де представлені десятки банків із власними іпотечними програмами, частка АИЖК ще нижче (у Петербурзі по стандартах агентства видається лише близько 10% позик). Але сигнал, поданий державним іпотечним агентством, не може бути не почутий іншими учасниками ринку.

«Шумування» в іпотечному сегменті почалося ще в серпні минулого року, після того як до Росії докотилися відгомони американської іпотечної кризи. Зниження ліквідності банківського сектора США і Європи змусило західні банки призупинити фінансування російських колег. Це привело до звуження кредитного ринку Росії й болючіше всього вдарило по двох видах активних операцій - кредитуванню великих проектів корпоративних клієнтів і іпотеці.

У банках почався різнобій: одні знижували ставки (досить демонстративно), інші - підвищували. По даним заступника голови правління Міського іпотечного банку Ігоря Жигунова, протягом осіни 2007 року в середньому ставки по валютних кредитах виросли на 0,5−1 процентний пункт, по карбованцевим - на 1−1,5. Жигунов прогнозує, що в найближчі місяці ставки можуть підрости в середньому ще на 0,5−1 процентний пункт.
Але тільки ростом ставок справа не обмежилася. Ряд банків восени посилили вимоги до позичальників, а деякі й зовсім призупинили видачу іпотечних кредитів. Досить розповсюдженої стала практика, коли банки схвалюють кредитні заявки, але грошей позичальники не можуть одержати місяцями. На думку Максима Ельцова, причиною є банальна недостача засобів.

По даним «Фосборн Хоум», у першому півріччі 2007 року іпотечний ринок Росії виріс удвічі в порівнянні з тим же періодом 2006−го, а потім темпи росту стали стрімко падати. Але деякі банкіри бачать у цьому не тільки мінуси, але й плюси.

«У цей момент на ринку йде боротьба не за кількість, а за якість. Цьому питанню приділяють особливо багато уваги після американської кризи, - підкреслює керуючий петербурзької філії банку „абсолют“ Віталій Демидов. - Акценти зміщаються від кількості виданих кредитів до якості портфеля заставних».

За словами Максима Ельцова, жорсткість вимог дозволяє витиснути з ринку чорних брокерів, які, наприклад, працювали з підробленими документами. Сьогодні заведено кілька карних справ, у тому числі на співробітників одного великого банку, які не гребували працювати з липовими документами. Борючись за підвищення якості кредитного портфеля, банки будуть жадати від брокерів якісних позичальників і перекладати на брокерів частина роботи з андеррайтингу.

Переділ на користь великих
«Щоб рефінансувати іпотечні позики на Заході, потрібно сформувати пул кредитів на суму не менш 100 млн доларів, - говорить Василь Белов. - Таку ж суму потрібно набрати й банкам, що вирішили випускати іпотечні цінні папери».

Таким чином, в умовах стиску іпотечного ринку велика ймовірність, що дрібні й середні банки, особливо регіональні, призупинять або скоротять видачу позик, віддавши свій шматок ринку більшим гравцям, у яких немає проблем з фондированием.

Про це свідчить, зокрема, прагнення державного банку «ВТБ-24» завоювати в нинішні близькі до кризового часи максимально можливу частку на іпотечному ринку країни. ВТБ-24 поряд з АИЖК викуповує кредити, видані за федеральними стандартами, а також виражає готовність надавати фінансування по кредитах, схваленим іншими банками, але по тимі або інших причинах не виданим.

На думку Олени Кулык, якщо великі банки почнуть демпинговать, витиснення з ринку іпотеки дрібних і середніх банків майже неминуче. Але воно не обов’язково повинне бути пов’язане з демпінгом великих гравців. «Якщо видавати мало кредитів, не розвивати напрямок, можна піти з ринку поза залежністю від параметрів кредитування, - говорить Кулык. - З ринку в кожному разі підуть банки, які не вміють працювати по сучасних технологіях».

Василь Белов уважає, що передумови для концентрації іпотечного ринку в руках держбанків і західних фінансових структур уже намітилися. «Клієнти дрібних і середніх банків, що призупинили або згорнули іпотечні програми, перетікають у більші», - говорить він.

Якщо ця тенденція збережеться, то, взявши владу у свої руки, великі гравці зможуть диктувати конкурентам умови кредитування. Це загрожує ростом ставок, жорсткістю вимог до позичальників і відмовою від іпотечних програм з нульовим первісним внеском.

Нова якість споживчого буму
Уповільнення темпів розвитку іпотеки не може не позначитися на реалізації національного проекту «Доступне житло». На думку голови експертної ради комісії Ради Федерації по формуванню ринку доступного житла Івана Грачова, в умовах перманентного росту цін на житло «іпотекою можуть скористатися 12% росіян плюс-мінус 3%». Ще кілька років назад таких було 17% плюс-мінус 5%, і, якщо житло не перестане дорожчати, через сім-вісім років, думає Грачов, іпотеку брати буде комусь.

Спостережуваний у Росії споживчий бум починає здобувати нова якість. На думку ряду аналітиків, населення початок витрачати гроші, що збирали на придбання житла. Очікувана інфляція й ріст цін на нерухомість змушують людей перемкнутися на покупку не квартири, а більше дешевих речей - автомобілів, побутової техніки й т.п.

За даними федеральних чиновників, іпотека залишається недоступної для більшої частини молоді, хоча програми по підтримці молодих родин оголошені повсюдно. У бюджеті залишаються незатребувані гроші - майже 2 млрд рублів з 2007 року перейшли в 2008−й. Уряд уже збільшив вік молодих людей, включених у програму, з 30 до 35 років, але й це «дорослішання» молоді проблему не вирішує.

Крім того, буде полегшене життя для спекулянтів житлом. Минэкономразвития розробило й уже внесло в Держдуму виправлення в закони про іпотеку, про іпотечні цінні папери й про госрегистрации прав на нерухоме майно й угод з ним, які уточнюють порядок переходу прав по заставних і вводять інститут депозитарного обліку. Ціль законопроекту - підвищити юридичну безпеку й скоротити час на операцію по переуступці прав на заставні. Прийняті виправлення забезпечать умови формування й передачі іпотечного покриття, що, у свою чергу, підвищить надійність іпотечних цінних паперів і дозволить розвивати рефінансування заставних. А попутно допоможе інвесторам - скоротить час угоди й витрати на її оформлення.
Держава своє візьме
По розрахунках «Фосборн хоум», в 2008 році приріст іпотечних кредитів сповільниться, ринок виросте тільки на 50%. Ігор Жигунов також думає, що обсяг ринку виросте менше, ніж у попередні роки, - на 50−70%.

На думку Максима Ельцова, правила гри на російському іпотечному ринку вже найближчим часом будуть диктувати іноземні учасники, які викуповують пули заставних. Ігор Жигунов, у свою чергу, обіцяє: все більшу частку будуть займати «великі системні учасники, які більш ефективно вирішать питання із приваблюваними ресурсами». Також, на його думку, цілком можна чекати нових пропозицій від учасників ринку. Але, швидше за все, це відбудеться в другому кварталі, доти глобальних змін не передбачається.

Разом з тим скидати з рахунків такого гравця, як держава, поки рано. За словами генерального директора Санкт-Петербурзького іпотечного агентства Владислава Назарова, ринок іпотеки нестабільний, тому можуть бути різні варіанти участі в ньому держави. Наприклад, споконвічно передбачалося, що АИЖК, запустивши в країні іпотеку, поступово зведе нанівець свою діяльність і піде з ринку приблизно в 2009 році. Однак через кризу ліквідності уряд може зважитися, навпроти, на підтримку державних іпотечних схем і захитати в агентство додаткові гроші. Таке рішення, якщо вірити джерелам в АИЖК, уже підготовлено, але поки не прийнято. І навряд чи буде прийнято до президентських виборів.

Але в кожному разі роль держави на іпотечному ринку буде підсилюватися - або через АИЖК, або через підконтрольні банки (Ощадбанк, ВТБ і ін.), здатні підім’яти під себе левову частину іпотечного сегмента, або через і те й інше. Наслідку цього можуть виявитися сумне: можливе домінування держави в чисто ринковому сегменті, яким є житлове кредитування, не обіцяє нічого гарного ні гравцям на цьому ринку, ні позичальникам.