Ринок Нерухомості

Інтернет-Журнал Metrinfo.Ru Ціни на житло в Центрі: вище тільки зірки Як вигідніше здавати котедж: на рік або на добу Новобудови економ-класу - зникаючий вид на ринку Москви Де в Москві знайти доступний гараж? Непрестижний Південь Москви залучає цінами Що за бариші обіцяють панські хоромы Хорватські вілли по кишені «фірмачам» Всі статті журналу

Останні організаційні рухи в московській адміністрації спрямовані на ослаблення глави столичного містобудівного департаменту Володимира Ресина й створення нової системи контролю за будівельним сектором.

У московському стройкомплексе відбуваються зовні непомітні, але серйозні структурні зміни. Останнім часом головний столичний будівельник Володимир Ресин і підконтрольний йому департамент містобудівної політики втрачають вплив. Поступово з департаменту йдуть чиновники, а фінансові потоки й повноваження перерозподіляються між іншими структурами міського уряду. «Ми стаємо простими виконробами», - зітхають службовці містобудівного відомства.

Занадто багато чого вказує на те, що на противагу Дідові (так г-на Ресина позаочі шанобливо називають девелоперы) створюється нова містобудівна вертикаль. Вона покликана впорядкувати інвестиційні процеси, ще сильніше консолідувати ринок житлового будівництва, а також підготувати цю ключову сферу міського господарства до переварювання фінансових потоків з держскарбниці й можливій зміні влади в Москві.

Око мера
Владимир Ресин керує московським стройкомплексом біля двадцяти років. Все це час підзвітні йому відомства самостійно (зрозуміло, під доглядом Юрія Лужкова) формували містобудівну політику, «визначальний системний розвиток міста Москви на перспективу». У всякому разі, так записано в офіційних документах.

Все це час стройкомплекс щорічно благополучно выплевывал мільйони квадратних метрів, а г-н Ресин, незважаючи на похилий вік (чиновникові 72 року), щосуботи об’їжджав столичні новобудови й доповідав городянам про трудові подвиги московських будівельників. Складалося враження, що ця людина дуже міцно сидить у своєму кріслі, залишати його не збирається й взагалі незамінний.

Однак зненацька для всіх учасників ринку на противагу Ресину наприкінці 2006 року був утворений комітет з контролю й регулюванню інвестиційних програм (Мосинвестконтроль). Це відомство очолив незалежний від Ресина людина - радник мера Олександр Рябинин. Було проголошено, що новий орган займеться «упорядкуванням інвестиційної діяльності в області архітектури й будівництва». Для цього йому були надані самі широкі повноваження (від моніторингу містобудівної діяльності до прямого контролю за інвесторами-забудовниками). Мосинвестконтроль «загальмував» проекти реорганізації промзон і будівництва житла, відмовився погодити кілька десятків розпоряджень по зведенню готелів, заявивши, що учасники проектів одержали земельні ділянки без конкурсу. І взагалі - нагнав страх на учасників будівельного ринку.

Зважаючи на все, мер залишився задоволений зробленим ефектом. Недавно відомство г-на Рябинина одержало додаткові компетенції по забезпеченню економічної безпеки Москви в сфері держзамовлення, діяльності державних і унітарних підприємств, приватизації нерухомості, надання бюджетних кредитів і субсидій (одержувачами яких найчастіше виступали великі будівельні холдинги), виявлення самовільних будівель. Мосинвестконтроль був перетворений у контрольний комітет (Москонтроль). Супервідомство розрослося з 47 до 200 чоловік, фактично поглинувши департамент інвестиційних програм будівництва (до речі, розташувавшись у його будинку на Воздвиженке), а також керування по економічній безпеці міста, яким керувала гроза столичних рейдерів Олександр Корсак.

Паралельно був утворений департамент міського замовлення капітального будівництва, що став головним розпорядником і одержувачем бюджетних засобів (включаючи засобу федерального бюджету), що направляються на проектування, будівництво й реконструкцію. До цього фінансування здійснювалося через десятки міських відомств (у тому числі через ресинский департамент містобудівної політики). Новий орган очолив колишній гендиректор і співвласник компанії «Москапстрой» Леонід Моносов.

Таким чином, сформувалися два нових центри прийняття рішень і розпорядження фінансовими потоками, абсолютно незалежні від відомства Володимира Ресина й подчиняющиеся прямо мерові Москви. Навіщо така рокіровка знадобилася столичному градоначальнику?

Містобудівна фікція
Як було сказано вище, головним завданням департаменту г-на Ресина було «формування містобудівної політики, що визначає системний розвиток міста Москви на перспективу». Якийсь час здавався, що будівельне відомство із цією функцією справляється. Більше того, спочатку московські девелоперы невпинно скаржилися на зайво бюрократизовану й тверду систему адміністративного регулювання сфери житлового будівництва. Однак потім учасники ринку навчилися домовлятися із чиновниками навіть про реалізацію проектів, що очевидно спотворюють місто. «Усе робилося на догоду інвесторові. Міські Гупы розробляли проекти планувань в інтересах певних компаній. Завдяки потужному містобудівному лобі можна було намалювати все, що завгодно», - так на умовах анонімності описує цей процес один з учасників ринку.
У результаті з’явилися численні проекти крапкової забудови, реконструкції промзон, забудови федеральних земель. Відповідно до генплану, затвердженим в 2005 році, до 2020 року житловий фонд Москви повинен був досягти 232 млн кв. м. Однак в 2006 році він уже становив близько 205 млн кв. м. Тобто в найближчі тринадцять років у місті можна було будувати не більше 2 млн кв. м житла щорічно, тоді як у плани столичного стройкомплекса були закладені обсяги, що перевищують ці показники у два-три рази. Генплан терміново прийнялися коректувати, розширивши обрії планування до 2025 року, а також збільшивши обсяги житлового будівництва до 90 млн кв. м (зараз генплан винесений на публічне обговорення).

Не дивно, що через містобудівний хаос і численні прорахунки багато новобудов виявилися незабезпеченими інженерною інфраструктурою, дитячими садками, школами й дорогами або грубо ламали сформовану в місті середовище перебування. Повсюдно стали виникати численні конфлікти між будівельними компаніями й городянами. Деякі з них навіть переросли в криваві побоїща з використанням бейсбольних біт і травматична зброя. Незважаючи на регулярні ресинские суботні об’їзди московських новобудов, у столиці виявилася безліч нечистоплотних компаній, що обдурила очікування покупців квартир і зниклих із грошима в невідомому напрямку. На серйозність цієї проблеми столичному градоначальнику натякнув навіть президент країни Володимир Путін під час торішнього візиту в новий мікрорайон Куркино. Таким чином, зовні твердий адміністративний контроль над столичним будівельним комплексом у всіх його проявах на ділі виявився фікцією, а розвиток міста став безсистемним.

Інвестори більше не потрібні
Швидше за все, що саме розкрили виразки московського містобудування стали головним приводом для закручування гайок, розмивання повноважень ресинского департаменту й створення незалежної надбудови над ним. Тим більше що незадоволені забудовниками москвичі стали доставляти усе більше турбот не тільки г-ну Лужкову, але й Кремлю, дошкуляючи федеральних чиновників численними скаргами. Ризикнемо також припустити, що нова адміністративна вертикаль в особі Москонтроля покликана забезпечити безболісний відхід глави стройкомплекса у відставку й удержати у вузді будівельний бізнес, як відомо, сильно залежний від особистих зв’язків. Ходять слухи, що г-н Ресин очолить регіональний виборчий штаб кандидата в президенти Росії Дмитра Медведєва й після виборів відправиться на пенсію.

Крім того, вирішене ще одне важливе завдання. Створюється більш-менш виразна система розподілу (а не розпилення) засобів міського й, головне, державного бюджету. А можливо, і нова система керування містом, що дозволяє безболісно передати міську владу. Не виключено, що замовником її створення став «консорціум» федеральної влади ( щопланують направити бюджетні гроші в будівництво й ЖКХ) і бажаючого підключитися до цих асигнувань великого бізнесу. Так, наприклад, багато експертів припускають, що в найближчі роки ключовими гравцями на ринку дорожнього й інфраструктурного будівництва стануть корпорації «Главстрой» і «Трансстрой», підконтрольні Олегу Дерипаске.

А от невеликі будівельні компанії й громадяни, що планують придбати квартиру в новобудові, у доступній для огляду перспективі можуть програти від всіх цих нововведень. Уже сьогодні можна припустити, що девелоперы стикнуться із труднощами при одержанні нових площадок під будівництво комерційного житла, а деякі з них і зовсім втратяться раніше придбаних ділянок. «Зараз на будівельному ринку місто бачить тільки підрядників і замовників. Інвестори йому начебто б і не потрібні зовсім, якщо тільки вони не згодні вкладатися в будівництво метро, доріг і інших інфраструктурних об’єктів з неочевидною прибутковістю», - ремствує один з учасників ринку. Інший девелопер розповідає, що чиновники префектури мають намір відібрати в нього площадки на сході міста, раніше виграні на торгах. Зненацька вони знадобилися префектурі для будівництва муніципального житла й рішення проблеми розселення пятиэтажек. «Нам обіцяють, що дадуть компенсаційну ділянку в іншому місці. Але ми-те знаємо, що вільних площадок у Москві ні», - розводить руками наш співрозмовник. Недавно про намір відібрати кілька площадок в інвесторів привселюдно на одних зі зборів заявив і префект Північно-Західного округу Москви Віктор Козлов.

Що ж стосується потенційних покупців нерухомості, то ним неочевидна для сторонніх спостерігачів структурна реформа стройкомплекса загрожує черговим витком росту цін через можливе скорочення обсягів будівництва комерційного житла.