«Бум» торговельної нерухомості очікує російські регіони
Слідом за Москвою й Санкт-Петербургом російські регіони очікує «бум» будівництва сучасних торгово-розважальних центрів (ТРЦ). Аналитики підрахували, що загальна площа дефіцитних сьогодні якісних торговельних комплексів до 2010 року може збільшитися в країні приблизно на 10-13 мільйонів квадратних метрів, а до 2012 року досягти 45 - 48 мільйонів квадратних метрів.
Інвестиції в цей сегмент нерухомості готові направити як російські, так і закордонні девелоперы, сподіваючись заробити на зрослому в останні кілька років споживчому попиті росіян.
У той же час не всі фахівці схильні пророкувати безхмарне майбутнє ТРЦ у російських регіонах і попереджають, що ринок регіональної торговельної нерухомості в Росії може зштовхнутися з перенасиченням.
Бум «ритейла»
Кінець 2006 року й весь 2007 рік можна по праву назвати часом експансії девелоперов торгових центрів у російські регіони. Про великі регіональні проекти заявили компанії IKEA - портфель реалізованих, споруджуваних і заявлених проектів торговельної нерухомості становить біля мільйона квадратних метрів, «Росевродевелопмент» - більше 700 тисяч квадратних метрів, ГК «Час» - близько 750 тисяч квадратних метрів, ГК «Регіони» - приблизно 700 тисяч квадратних метрів, Finstar Properties - близько 700 тисяч квадратних метрів, AIM Property Development - близько 700 тисяч квадратних метрів.
Свої наміри будувати в російських містах великі торгові центри оприлюднили також BV Development - портфель проектів близько 700 тисяч квадратних метрів, група компаній «Ташир» - понад 500 тисяч квадратних метрів, DVI Group більше 450 тисяч квадратних метрів, Douglas Consulting - майже 400 тисяч квадратних метрів, «РТМ Нерухомість» - приблизно 380 тисяч квадратних метрів і «Кит Кэпитал» - не набагато більше 300 тисяч квадратних метрів.
Причина такого інтересу до регіональних торговельних проектів, як треба з доповіді компанії Jones Lang LaSalle, присвяченого розвитку ритейла в російських регіонах, проста й полягає в зростанні доходів росіян, що живуть у провінції.
При цьому, на тлі зростання доходів населення більшість регіональних центрів як і раніше відчувають дефіцит якісної торговельної нерухомості.
«За минулий рік персональний дохід людей у регіонах збільшився в реальному вираженні в середньому на 13 - 15%. При цьому більшу частину свого доходу середньостатистичний росіянин витрачає на всілякі покупки: при середньому щомісячному доході в 478 доларів, на покупки витрачається від 56% всіх доходів у Тюмені до 91% - у Краснодарі», - затверджується в доповіді.
По даним Jones Lang LaSalle, в 2007 році обсяг ринку торговельної нерухомості в Росії досяг порядку 110 мільярдів доларів і 24,4 мільйонів квадратних метрів.
Однак поки більша частина цього ринку, підкреслюють аналитики консалтингової компанії, зосереджена в Москві й Санкт-Петербурзі: у російській столиці обсяг ринку торгових центрів становить 62 мільярда доларів і 13,7 мільйонів квадратних метрів, а в місті на Неві - 12 мільярдів рублів і 2,6 мільйони квадратних метрів.
По обсязі торговельного ринку слідом за Москвою й Петербургом, затверджують представники Jones Lang LaSalle, ідуть Новосибірськ, Єкатеринбург і Самара, де розмір ринку досягає 2 - 2,5 мільярдів доларів, а площа торгових центрів - 400 - 550 тисяч квадратних метрів, а також Нижній Новгород, Казань і Челябінськ, розмір ринку в які оцінюється в 1,5 - 2 мільярди доларів, а торговельна площа в 350 - 400 тисяч квадратних метрів.
В інших регіональних містах - навіть, наприклад, у таких великих, як Ростову-на^-Дону, Тюмень, Саратов, Волгоград і Уфа - обсяг ринку не перевищує 1 - 1,5 мільярдів доларів і 200 - 350 тисяч квадратних метрів.
Однак дані Jones Lang LaSalle не варто вважати остаточними. Зокрема, підкреслює аналітик відділу досліджень торговельної нерухомості CB Richard Ellis Noble Gibbons Ольга Кондоурова, поки глобальних оцінок ринку торгових центрів Росії, що враховують всі фактори розвитку цього сегмента, не існує.
«Проблема у відсутності єдиного списку критеріїв відповідності торгового центра категорії «професійний». У більшості регіонів донедавна ринок торговельних приміщень складалася з відкритих продовольчих і речових ринків, реконструйованих універмагів, об’єктів радянської епохи й невеликої кількості більше сучасних комплексів, що представляли, проте, торгівлю ринкового типу», - затверджує вона.
Скільки ТРЦ потрібно чоловік
Разом з тим, експерти погоджуються, що в більшості міст Росії попит на торгові центри ще далекий від задоволення.
Так, відповідно до статистики компанії Finstar Properties, одного з девелоперов, що заявили про свої плани по будівництву ТРЦ, у США забезпеченість торговельними площами сучасного рівня в сегменті продуктового ритейла становить 422 квадратних метра на тисячу чоловік, у Франції - 273 квадратних метра, в Іспанії - 233 квадратних метра, Німеччини - 208 квадратних метра, у Південній Кореї - 137 квадратних метра, у Чехії - 134 квадратних метра, а в Росії - поки всього 119 квадратних метрів.
Однак, підкреслюють експерти, якщо брати до уваги не тільки сучасні продовольчі гипер- і супермаркети, а всі торговельні об’єкти в цілому, то показники забезпеченості торговельними площами в країні будуть виглядати ще гірше. По даним аналітика відділу досліджень компанії Cushman&Wakefield Stiles & Riabokobylko Катерини Заволокиной, у середньому до кінця третього кварталу 2007 року загальна кількість торговельних площ всіх видів у Росії на тисячу чоловік склало всього 67 квадратних метрів. Правда, у Москві цей показник помітно вище среднероссийских цифр - 180 квадратних метрів на тисячу чоловік, уточнює Заволокина.
У регіональних центрах рівень забезпеченості торговельною нерухомістю дуже відрізняється. Зокрема, указує керівник проектів консалтингової компанії Russian Research Group (RRG) Олена Бухарова, якщо в Краснодарі на тисячу жителів доводиться 150 квадратних метрів, у Нижньому Новгороді - 143 квадратних метрів, Рязані - 70 квадратних метрів, то в Смоленську - усього 13 квадратних метрів.
Тим часом, відзначається в доповіді Jones Lang LaSalle, у Варшаві цей показник доходить майже до 600 квадратних метрів, у Празі - 550 квадратних метрів, у Мадриді - 430 квадратних метрів, а в Берліні - 380 квадратних метрів.
Не дивно, що при такому дефіциті торговельних площ фахівці очікують істотного приросту обсягів будівництва в російських регіонах.
«У найближчі п’ять - шість років у нашій країні буде уведено в експлуатацію близько 10 мільйонів квадратних метрів торговельних площ за умови збереження стабільності розвитку сектора й відсутності криз в економіці, - говорить керуючий партнер компанії John Harr Brothers Сергій Чиннов. - А загальний обсяг інвестицій у регіони може скласти порядку 15 мільярдів доларів».
Прогноз Чиннова уточнює Заволокина, що очікує, що темпи будівництва торгових центрів будуть ще вище: «Якщо всі заявлені в цей час проекти будуть реалізовані, те загальний обсяг якісних сучасних торговельних площ подвоїться до кінця 2009 року».
А експерти Finstar Properties взагалі припускають, що місткість ринку торговельної нерухомості Росії може досягти до 2012 року 42 - 45 мільйонів квадратних метрів, з яких 28 - 30 мільйонів квадратних метрів буде доводитися на регіональний ринок.
Хто й що будує
Як розповіли РІА Новині в компанії «Торговельний квартал», справжній «бум» ринку торговельної нерухомості довівся цього року на міста - «миллионники», серед яких - Омськ, Новосибірськ, Уфа, Перм, Красноярськ, Челябінськ.
«Важливим зрушенням з погляду девелопмента торговельної нерухомості стала різка активізація ринку позикового фінансування. Вихід на російський ринок комерційної нерухомості все більшого числа великих міжнародних банків, що надають проектне фінансування, змушує російські банки знижувати процентні ставки й надавати більше вигідні умови фінансування будівництва об’єктів», - підкреслюють представники компанії, у той же час звертаючи увагу на те, що в 2008 році через кризу ліквідності світової фінансової системи прибутковість проектів в області будівництва ТРЦ може трохи знизитися.
При цьому Чиннов відзначає, що поки найбільш якісні торгові центри в регіонах будують великі девелоперские компанії, що мають досвід будівництва в Москві.
«Разом з тим, і місцеві гравці починають активно займати цю нішу й уже освоюють міста з населенням до мільйона жителів», - додає він.
На думку Кондоуровой, проекти місцевих гравців найчастіше програють великим мережним девелоперам, що поширює свою експансію на міжрегіональному рівні.
«Мережні торгові центри являють собою більше цікаві проекти. Серед їхніх переваг чітко пророблена концепція, досвід роботи й відповідність міжнародним стандартам. Все це полегшує процес фінансування, налагодження зв’язків з місцевою владою, а також подальше просування об’єкта на місцевому ринку», - пояснює експерт.
Небезпека пересичення
По припущенню Кондоуровой, уже в найближчій перспективі Росію очікує «третя хвиля» торгових центрів, які в найскорішому часі почнуть з’являтися в містах з населенням 500 тисяч чоловік і менше.
У числі таких міст, до яких уже зараз проявляють інтерес девелоперы, перебувають, наприклад, Калінінград, Саратов, Тула, Астрахань, Красноярськ, Тюмень і Краснодар.
У той же час, активний розвиток ринку регіональних ТРЦ має й свою зворотну сторону: на тлі відсутності розвитий інфраструктури починають різко дорожчати земельні ділянки, а одночасна поява декількох великих торговельних комплексів у відносно невеликому місті може привести до перенасичення місцевого ринку й, як наслідок, до збитків девелоперов.
«Думаю, що в сучасних умовах прогнозування російського регіонального ринку на п’ять - шість років уперед украй важко. Не всі девелоперы побудують свої заявлені проекти. Крім того, після уведення в експлуатацію двох - трьох великих торгових центрів ринок у тім або іншому регіоні буде практично заповнений і частина компаній просто відмовляться від своїх планів по будівництву ТРЦ, побоюючись серйозної конкуренції», - думає Бухарова.
Вона додає, що на плани інвесторів значно впливають і темпи розвитку міст: «Візьмемо, наприклад, Омськ або Нижній Новгород - у цих містах прогноз будівництва торговельних комплексів сильно «зав’язаний» на обсяг будівництва житла: будуть нові райони - будуть і торгові центри».
Аналитики попереджають, що вже зараз, зокрема, близько до насичення ринки ТРЦ таких міст, як Казань і Єкатеринбург.
Від дефіциту в регіоні якісних торгових центрів і очікуваних потоків покупців прямо залежать і орендні ставки в ТРЦ.
Так, за словами аналітика відділу економічних і стратегічних досліджень Jones Lang LaSalle Людмили Васильєвій, сьогодні середні ставки оренди в регіонах поки уступають столичним приблизно у два рази. Середня орендна ставка квадратного метра торговельної площі в Москві становить у цей час зразково 2,1 тисяч доларів у рік.
У свою чергу, директор департаменту консалтингу компанії Becar Commercial Property Moscow Роман Соків уточнює, що орендні ставки в Москві дуже відрізняються.
«Якщо зрівняти вартість оренди в торгових центрах таких великих міст, як Челябінськ, Єкатеринбург, Краснодар, Магнітогорськ з торговельними комплексами, розташованими в спальних районах столиці, те московські ставки будуть над усе на 10 - 15%. З іншої сторони оренда в самому центрі Москви коливається від трьох до шести тисяч доларів за квадратний метр у рік, що навіть для самих перспективних регіонів як і раніше дуже дорого», - говорить фахівець.
Експерти констатують, що ринок торгових центрів у Росії в 2007 році був одним з найпривабливіших з інвестиційної точки зору й зв’язують це, насамперед, з ростом якості життя росіян і формуванням у них звички купувати й одночасно одержувати задоволення від процесу покупки. Однак, нагадують фахівці, ринок торговельної нерухомості прямо пов’язаний з економічною ситуацією в країні й може раптово зупинитися у своєму розвитку, як тільки громадяни відчують, що їхні гаманці не так важкі, як раніше й почнуть заощаджувати на покупках.